Bonjour lundi

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Salut tout le monde,
Joyeux lundi!

J'ai réalisé ma première transaction immobilière il y a plus de 10 ans. À l'époque, l'information était bien moins abondante. Personne ne parlait de BRRRR, de portefeuilles ou de choses de ce genre. On entendait surtout des slogans comme… « le rêve américain » « liberté financière ».

À cette époque (et encore aujourd'hui), la gestion financière m'intéressait beaucoup, et j'utilisais donc beaucoup l'effet de levier – une pratique moins courante et moins connue qu'aujourd'hui. J'étais constamment plongé dans des calculs et des « manœuvres » financières.

Je me suis retrouvé face à des tableurs Excel, à essayer de comprendre comment atteindre l'indépendance financière grâce à l'immobilier américain. Le problème, c'est qu'après quelques biens, je me suis retrouvé bloqué. Malgré toutes les astuces financières du monde, à un moment donné, on se retrouve tout simplement à court d'argent.

C’est alors que j’ai réalisé que j’avais besoin d’un changement d’état d’esprit : je devais commencer à penser en termes de en échelon et en quantité, et voir les choses en grand. Sinon, cela me prendrait des décennies. J'ai aussi constaté par moi-même à quel point les revenus locatifs s'évaporent rapidement lorsqu'on ne possède que quelques biens : une année de loyers corrects, puis un locataire part, des travaux de rénovation surviennent, et tout ce que vous avez gagné disparaît.

Lorsque j'ai rencontré Efi il y a environ six ans, nous étions tous deux convaincus de vouloir voir plus grand. L'idée de départ était l'immobilier résidentiel collectif, mais finalement, nous avons acheté deux immeubles de quatre logements mitoyens en Floride, soit un immeuble de huit appartements. Ce n'était pas une opération du siècle, nous le savions, mais c'était notre tremplin vers le monde de l'immobilier de plus grande envergure.

Cette opération a été notre première expérience en matière de prêts privés, de financement à taux élevé, de rénovation de plus de 100 000 $, de gestion d'un immeuble entier, de refinancement et nous a permis d'acquérir de nombreuses compétences.
Malgré toutes les difficultés, nous avons compris que c'était la voie à suivre.

Un bref mais important constat : N'attendez pas l'offre parfaite.Ce qui importe davantage, c'est de rester actif et de tirer le meilleur parti de chaque transaction. Cela ne signifie pas se lancer dans de mauvaises affaires juste pour avancer, mais l'indécision n'a jamais permis à personne d'atteindre ses objectifs.

Nous avons continué avec un autre petit portefeuille en Floride, mais la véritable opportunité s'est présentée dans l'Ohio. Presque par hasard, une affaire portant sur 20 maisons individuelles à Dayton, dans l'Ohio, s'est offerte à nous. Jusque-là, l'Ohio, et Dayton en particulier, nous semblaient être des régions à éviter. Mais une fois sur place, nous avons réalisé que nous étions arrivés sur un marché d'investissement fantastique, très similaire à ce que la Floride avait été pour nous quelques années auparavant.

Cette opération s'est avérée particulièrement complexe : un nouveau marché, la pandémie de COVID-19 (notre courtier a d'ailleurs contracté le virus et est décédé environ deux semaines avant la conclusion de l'accord), et une levée de fonds plus importante que d'habitude. Malgré tout, nous étions préparés et déterminés, et nous avons réussi à finaliser l'opération grâce à des prêts privés et à des prêteurs privés, sans presque aucun apport en fonds propres.

L'un des avantages de l'acquisition d'un portefeuille réside dans la multitude de possibilités de structuration de l'opération. En règle générale, plus l'opération est importante, plus les marges de manœuvre sont grandes.

Par exemple, le prix d'achat total est généralement fixé à 1 million de dollars, mais nous pouvons répartir ce prix par maison (sous réserve de l'appréciation du bien). Cela nous permet d'acheter, par exemple, 15 maisons sur 20 à un prix maximal et de contracter un prêt hypothécaire à taux élevé couvrant la quasi-totalité du million de dollars. Les 5 maisons restantes peuvent être achetées à un prix plancher, complété par un prêt privé à hauteur de 80 %, ce qui porte le montant total à 1 million de dollars. Ce type de montage est tout simplement impossible pour une ou deux maisons seulement.

Sur les photos ci-dessous, vous pouvez voir le montant exact dont nous avons eu besoin pour acquérir trois maisons faisant partie d'un portefeuille de 70 propriétés. Ces maisons valaient plusieurs centaines de milliers de dollars, mais la majeure partie du capital a été levée grâce à des prêts hypothécaires à taux élevé garantis par les autres biens immobiliers. libre et clair.

Dans le prochain article, nous parlerons de l'achat d'un portefeuille immobilier complet par rapport à l'acquisition progressive de biens immobiliers.