L'opération qui nous a appris à transformer le chaos, les dettes et le divorce en un rendement des capitaux propres de 190 %

#EntrepreneurDeLaSemaine – Omer Menashe et Dor Pollak
#Post5 – L’opération qui nous a appris à transformer le chaos, les dettes et le divorce en un rendement des capitaux propres de 190 % 🔥

L'opération que nous vous présentons aujourd'hui illustre parfaitement, selon nous, tout ce que nous avons abordé dans notre série d'articles de cette semaine. Elle a révélé une opportunité majeure, mais aussi d'importants défis, et nous a obligés à démontrer notre capacité à conclure des transactions complexes malgré des conditions et des délais défavorables.

Cette transaction nous est parvenue par l'intermédiaire d'un grossiste avec lequel nous avions tissé des liens étroits au fil du temps. Il connaissait parfaitement nos critères d'attribution pour les investisseurs spécialisés dans ce type d'opérations.

Cette maison en briques, construite en 2020, est située à Mesquite, au Texas (75181), un quartier très recherché. Elle est prête à emménager et son prêt hypothécaire actuel s'élève à 2.65 000 $ à un taux d'intérêt de 2,65 %. Le montant des mensualités (principal, taxes et assurances) indiqué par le vendeur était de 2 950 $.

Quelque chose clochait immédiatement. Compte tenu du solde hypothécaire et du taux d'intérêt, le ratio prêt/crédit (PITI) ne semblait pas cohérent. Comme nous le faisons systématiquement pour les opérations de type Sub2, nous avons immédiatement demandé le relevé hypothécaire — une étape cruciale pour une analyse approfondie de l'opération.

Il n'a pas fallu longtemps pour découvrir le problème :
Le montant du prêt (principal, intérêts, taxes et assurances) a augmenté en raison d'impayés de remboursement d'emprunt et de frais de séquestre. Par conséquent, le prêteur a imposé une assurance sur le prêt et augmenté le montant des mensualités. Au lieu des 2 150 $ habituels, le montant temporaire du prêt s'est élevé à 2 950 $.

D'autres investisseurs ayant examiné l'opération l'ont probablement rejetée d'emblée, car le montant de 2 950 $ leur paraissait trop faible. Mais une fois la situation comprise, nous avons rapidement saisi l'ampleur de l'opportunité et ce qu'il fallait faire.

Pour le contexte :

Loyer de marché : 3 150 $

PITI réel : 2 150 $

Potentiel de financement au titre du programme Section 8 : environ 3 600 $ (maison de 4 chambres)

Structure de l'accord

Prix ​​d'achat: 355,000 $

Solde hypothécaire : 265 000 $

“Silent lien”: $40,000
(Solde couvert par un prêt FHA en raison de paiements manqués. Ce privilège ne génère aucun intérêt et n'est remboursé qu'à la fin de la durée du prêt hypothécaire.)

Acompte : 50 000 $, comprenant :

Paiements manqués, solde négatif du compte séquestre et charges de copropriété impayées : 38 000 $

Frais de grossiste : 11 000 $

Paiement comptant aux vendeurs : 1 000 $

À ce stade, tout semblait solide.

Nous avons signé le contrat, déposé l'acompte et programmé la signature de l'acte de vente pour le 22 octobre. Cependant, lors des vérifications du titre de propriété, nous avons découvert que la transaction était bloquée : les vendeurs étaient un couple en instance de divorce et l'épouse refusait de signer le contrat tel qu'il était rédigé.

La date de clôture est passée. Le notaire a tenté de relancer le vendeur, mais ce dernier a tardé à agir. Fin octobre, nous avons appris que l'épouse avait définitivement refusé de signer. Le grossiste a annulé le contrat, nous a restitué notre acompte et a abandonné la transaction.

Malgré la déception, nous avons rapidement compris qu'il s'agissait de la deuxième grande opportunité au sein de cette même transaction — une fenêtre d'opportunité très étroite pour renverser complètement la situation.

Qu'avons-nous fait?

Nous avons analysé en détail les options des vendeurs et les conséquences d'une inaction. La saisie immobilière était prévue début décembre et le vendeur avait jusqu'à fin novembre pour régulariser sa situation.

Nous avons compris que les vendeurs avaient très peu de marge de manœuvre et que le véritable enjeu était financier, notamment en ce qui concerne la somme que la femme allait empocher. Nous avons donc décidé de l'appeler directement.

Au cours d'une conversation de 35 minutes, nous avons mis au jour ses points sensibles :

Son ex-mari a retardé la vente

Dette accumulée

Elle ne comprenait pas pourquoi une maison d'une valeur de 420 000 $ ne lui laisserait que 500 $ à la clôture

Nous avons réalisé que la transaction dépendait entièrement du paiement en espèces à la clôture.

Comme le grossiste n'était plus impliqué, nous avions en réalité « économisé » les 11 000 $ de frais de cession. Nous avons expliqué en toute franchise que le temps était extrêmement compté, mais qu'en agissant rapidement, tout le monde pouvait encore y gagner.

Nous lui avons offert 5 000 $ de plus, ce qui portait le montant qu'elle recevrait à la signature de l'acte de vente à 6 000 $ au lieu de 1 000 $. Nous lui avons conseillé de demander à son ex-mari de lui permettre de recevoir l'intégralité du produit de la vente.

Cela signifiait passer de 500 $ à 6 000 $ nets — une différence considérable qui, nous le savions, pouvait débloquer l'affaire.

Et cela a fonctionné.

Elle a accepté, a convenu d'une condition avec son ex-mari, et il a accepté, préférant ne rien recevoir plutôt que de perdre de l'argent à cause d'une saisie. Nous avons signé directement avec les vendeurs, sans intermédiaire, ce qui nous a permis d'économiser 0 6,000 $ supplémentaires.

La transaction a été finalisée à la mi-novembre, environ deux semaines après la signature directe.

Chiffres finaux

Prix ​​d'achat: 349,000 $

Valeur marchande : 420,000 $
(Un écart de 71 000 $ sur une propriété clé en main — extrêmement rare dans les transactions créatives)

Loyer: $ 3,100

Dépenses mensuelles : 2 150 $

Flux de trésorerie mensuel net (après gestion et maintenance) : 485 $

Remboursement annuel du capital : 7 200 $

ROE (Retour sur capitaux propres) Année 1 :

Valeur totale créée : 84 020 $
(71 000 $ de capitaux propres + 7 200 $ de remboursement du capital + 5 820 $ de flux de trésorerie)

Investissement initial : 44 000 $

👉 190.95 % de ROE la première année, hors appréciation.

Rendement des capitaux propres (flux de trésorerie + remboursement) en cours :

13,020 $ par an

Rendement des capitaux propres annuel de 29.5 %

Cet accord est un rare exemple qui comprend :

Actions immédiates

Forte trésorerie

Remboursement important du capital

Ou comme on dit chez nous : gagner en partant d'en bas, de côté et d'en haut.

Considérations clés en matière de risques

Collaborez avec un coordinateur de transactions (CT) spécialisé dans les opérations Sub2.

Assurez-vous d'une couverture d'assurance adéquate auprès d'un agent expérimenté.

Vérifiez les documents hypothécaires pour détecter les réévaluations fiscales ou les ajustements de paiement.

Vérifiez que le bien est véritablement clé en main et ne nécessite aucune rénovation supplémentaire.

Réflexions finales

Ce n'était pas de la chance.
Il s'agissait d'une exécution implacable, d'une identification précise des opportunités et d'une action décisive.

Demain, nous conclurons la semaine avec les principaux enseignements, les réflexions et nos objectifs pour l'avenir.

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