Loyers et mobilité croissante : comment l’accessibilité financière influence les décisions des locataires en 2025
Le marché locatif a poursuivi son repli en octobre, offrant un léger répit aux locataires et modifiant leurs choix en matière de logement. Selon le rapport d'octobre de Realtor.com sur les locations, le loyer médian national a baissé de 1.7 % sur un an pour s'établir à 1 696 $, marquant ainsi le 27e mois consécutif de baisse annuelle. Il s'agit également du troisième mois consécutif de recul, signe d'un marché locatif qui se remet progressivement des pics observés pendant et après la pandémie.
La baisse des loyers n'est pourtant pas le seul facteur en jeu. Face aux variations d'accessibilité au logement d'une région à l'autre, de plus en plus de locataires étendent leurs recherches au-delà de leur quartier. Les données de Realtor.com montrent que 20 des 50 plus grandes métropoles américaines attirent désormais davantage de locataires hors marché qu'avant la pandémie, un changement dû à la pression sur les prix, à la flexibilité des modes de vie et au télétravail ou au travail hybride.
L'accessibilité financière et la flexibilité déterminent les critères de choix des locataires.
« Les tendances en matière de loyer se sont modérées tout au long de 2025, reflétant un marché locatif qui continue de se calmer », a déclaré Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com. Elle a noté que l’évolution du pouvoir d’achat entre les régions incite de nombreux locataires à élargir leurs recherches.
Au lieu de limiter leurs recherches à leur ville d'origine, les locataires explorent de plus en plus les métropoles voisines, voire des régions entièrement nouvelles. Nombre d'entre eux sont attirés par des loyers plus abordables, tandis que d'autres profitent du télétravail et privilégient des zones offrant un meilleur rapport qualité-prix, un mode de vie différent ou un budget plus avantageux.
En octobre, le loyer médian des studios et des appartements de deux chambres dans les principales métropoles a baissé à 1 696 $, soit 29 $ de moins que l’an dernier et 9 $ de moins que le mois précédent. Bien que le loyer médian soit désormais inférieur de 63 $ au pic atteint en août 2022, les prix restent supérieurs de 245 $ à ceux de 2019, ce qui souligne les difficultés d’accès au logement à long terme.
C’est là que le nombre de locataires hors marché augmente le plus.
Sur une période de six ans, le marché locatif de 20 grandes métropoles a connu une nette évolution vers une augmentation des locataires résidant hors de la ville. Les variations les plus importantes ont été observées dans les régions suivantes :
- Détroit, Michigan : –24.6 % de part locale
- Philadelphie, PA: –23.4%
- Sacramento, Californie : –18.9%
- San Francisco, CA: –16.2%
- Charlotte, Caroline du Nord: –14.5%
Ces villes, même si elles ne sont pas nécessairement bon marché dans l'ensemble, proposent généralement des loyers plus abordables que les marchés voisins plus chers, ce qui en fait des alternatives intéressantes.
Par exemple :
- Toulouse Ce secteur attire désormais davantage l'attention des locataires de San Jose, ville voisine. San Jose représente 18.4 % des consultations de locations à San Francisco, contre 7.5 % il y a six ans.
- Philadelphie L'attrait pour la plateforme auprès des New-Yorkais ne faiblit pas. Les vues en provenance de New York ont bondi à 25.3 %, contre seulement 6.7 % avant la pandémie.
Cette demande interurbaine souligne la volonté des locataires de rechercher de modestes différences de prix susceptibles d'avoir un impact significatif sur leur budget.
Marchés bénéficiant d'une forte fidélité locale
Alors que de nombreuses villes attirent davantage de nouveaux arrivants, certaines métropoles concentrent encore l'essentiel de l'attention de leurs propres résidents. Au troisième trimestre 2025 :
- Paris En tête avec 74.8 % de vues de locataires locaux
- Chicago: 74.1%
- Los Angeles: 69.6%
- Dallas: 67.9%
- Miami: 64.5%
Ces métros partagent deux caractéristiques importantes :
- Prix des logements plus élevés, ce qui rend l'accession à la propriété hors de portée pour de nombreux résidents
- Politiques de stabilisation des loyersce qui rend le fait de rester sur place plus attrayant que de déménager ailleurs.
Autrement dit, les habitants de ces marchés sont plus susceptibles de rester locataires mais moins susceptibles de déménager dans des villes moins chères.
Là où les locataires hors de la ville dominent
Certains marchés attirent beaucoup plus de locataires non locaux que de résidents locaux. Il s'agit généralement de métropoles moyennes où l'accessibilité au logement est meilleure et le marché de l'emploi est solide. Parmi les métropoles où la part des locataires non résidents est la plus élevée, on trouve :
- Raleigh, Caroline du Nord : 69.6%
- Hartford, Connecticut : 67.8%
- Richmond, Virginie : 66.1%
- Providence, RI : 66.0%
- Nashville, Tennessee : 64.8%
Ces villes offrent :
✔ Prix des maisons inférieurs à ceux des grandes métropoles côtières
✔ Des secteurs en croissance qui attirent les jeunes travailleurs
✔ Forte demande locative de la part des locataires qui déménagent
✔ Un équilibre entre accessibilité et opportunités
Cette combinaison continue de rendre des villes comme Raleigh et Richmond particulièrement populaires auprès des jeunes professionnels et des télétravailleurs à la recherche d'un coût de la vie plus abordable.
Les loyers baissent pour tous les types de logements.
Les loyers ont baissé pour toutes les tailles de biens immobiliers en octobre :
- studios: 1,407 $ (–2.1 % en glissement annuel)
- Unités 1 chambre : 1,572 $ (–1.9 % en glissement annuel)
- Unités 2 chambre : 1,877 $ (–1.7 % en glissement annuel)
Les appartements de deux chambres, qui avaient connu les plus fortes hausses de prix au cours des six dernières années, sont désormais inférieurs de 80 $ à leur pic de 2022, mais restent près de 19 % plus chers qu'en 2019, ce qui montre à quel point les prix ont grimpé pendant la pandémie.
L'accessibilité financière continuera de stimuler le mouvement locatif.
« Tandis que certains locataires profitent de la baisse des prix pour déménager dans des zones plus abordables, d'autres restent dans les métropoles où le coût de la vie est plus élevé et où les protections des loyers et les prix élevés des logements rendent le déménagement plus difficile », a déclaré Jiayi Xu, économiste chez Realtor.com.
Les données mettent en évidence un message clair :
- L'accessibilité financière reste le principal facteur influençant les décisions des locataires.
- Avec le ralentissement des tendances nationales en matière de loyers, les différences régionales de prix influencent la décision des locataires de rester sur place ou de déménager.
- De plus en plus de métropoles pourraient connaître une demande hors marché croissante, les locataires recherchant un meilleur équilibre financier, plus d'espace et une plus grande flexibilité dans leur mode de vie.
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