Perspectives du marché immobilier 2026 : à quoi s’attendre alors que l’accessibilité s’améliore lentement ?
Alors que le secteur se prépare pour 2026, les questions d'accessibilité au logement, de blocage des taux et d'évolution des prix restent au cœur des débats. Dans cette analyse sous forme de questions-réponses, Mark Fleming, économiste en chef chez First American, explique les principaux facteurs qui façonneront le marché l'année prochaine : croissance des revenus, corrections régionales et atténuation progressive de l'effet de blocage des taux.
L'accessibilité financière devrait s'améliorer progressivement en 2026.
Fleming prévoit une légère amélioration de l'accessibilité au logement l'an prochain, mais pas en raison d'une forte baisse des taux hypothécaires.
En revanche, le plus grand coup de pouce viendra de :
- Les revenus des ménages augmentent,
- Ralentissement de la croissance des prix de l'immobilieret
- Certains marchés connaissent de légères baisses de prix, notamment là où les valeurs ont augmenté le plus rapidement pendant la pandémie.
Dans de nombreuses régions, les revenus augmentent plus vite que les prix de l'immobilier, ce qui va réduire l'écart entre les revenus des acheteurs et le prix des logements.
Pourquoi la reprise des marchés ne repose pas uniquement sur les baisses de taux
Beaucoup pensent que la baisse des taux d'intérêt hypothécaires entraînera la prochaine grande vague de ventes de logements, mais Fleming affirme que la reprise ne dépendra pas de la Fed cette fois-ci.
L'effet de blocage des taux d'intérêt pour des millions de propriétaires ayant contracté des prêts hypothécaires à taux ultra-bas pour 2020-2021 ne disparaîtra pas, même en cas de légère baisse des taux. On ne s'attend tout simplement pas à ce que les taux baissent suffisamment pour provoquer un important mouvement de vente et d'achat.
En 2026, ce seront plutôt les événements de la vie qui seront le principal moteur des ventes :
- Le mariage
- les ménages en croissance
- déménagement
- divorce
- la réduction des effectifs
Notes de Fleming :
« Les événements de la vie ont toujours plus d’influence sur le marché que la Fed. »
Une amélioration lente et régulière de l'accessibilité financière favorisera également une augmentation de l'activité des acheteurs au fil du temps.
Où les prix stagnent ou baissent et pourquoi
Fleming met en évidence des tendances régionales claires dans l'évolution des prix :
Les marchés connaissent un ralentissement ou une baisse des prix
- Floride
- Texas
- La Californie
- Plusieurs métropoles de l'Ouest et de la Sunbelt au sens large
Ces régions ont connu les plus fortes hausses de prix depuis le début de la pandémie, et une certaine correction est normale.
Même en cas de baisse, la plupart des marchés restent bien au-dessus des niveaux d'avant la pandémie, ce qui signifie que le récent repli s'apparente davantage à un ajustement qu'à un effondrement.
Ce que les prêteurs doivent surveiller
Fleming souligne que les capitaux propres négatifs constituent le principal signal de risque.
Les emprunteurs les plus vulnérables sont notamment :
- ceux qui ont acheté près du pic,
- ceux qui ont des apports initiaux minimes, et
- ceux qui ont raté la forte hausse des cours entre 2020 et 2022.
Un capital négatif ne garantit pas des difficultés, mais il augmente le risque de saisie immobilière en cas de difficultés financières.
Le blocage des taux ralentira toujours les ventes de 2026, mais moins qu'auparavant.
L’effet de blocage des taux d’intérêt continue de peser sur les stocks et les ventes, mais Fleming note qu’il s’atténue lentement.
Deux éléments contribuent à atténuer l'impact :
- Des mouvements plus axés sur la vie, lorsque les propriétaires atteignent un point où ils doivent déménager
- Heure, car les ménages traversent naturellement des phases qui nécessitent des changements de logement
Sans une baisse spectaculaire des taux, le blocage des taux ne disparaîtra pas, mais il s'atténuera progressivement.
Les modèles d'accession à la propriété non traditionnels vont-ils se développer en 2026 ?
Les programmes d'accession à la propriété partagée, l'achat en commun, la propriété fractionnée, la location-vente et d'autres modèles alternatifs gagnent en popularité, car les acheteurs recherchent des solutions d'accès à la propriété moins coûteuses.
Fleming prévoit une croissance, mais seulement marginale.
Ces modèles pourraient aider davantage de primo-accédants à accéder au marché, mais ils ne représenteront pas une part importante du nombre total de propriétaires l'année prochaine.
Le plus grand risque pour le marché immobilier de 2026
Selon Fleming, la plus grande menace serait une nouvelle baisse de l'accessibilité financière. Cela pourrait se produire si :
- Les taux hypothécaires augmentent à nouveau, ou
- Les prix de l'immobilier repartent à la hausse au lieu de se stabiliser.
Les deux scénarios auraient pour effet de repousser les acheteurs.
Le plus grand potentiel de hausse ?
Une croissance des revenus plus forte pourrait être liée aux gains de productivité découlant des nouveaux outils d'IA et technologiques.
Si les salaires augmentent plus vite que prévu, l'accessibilité au logement pourrait s'améliorer plus rapidement. Pour des consultations de financement direct ou des options de prêt hypothécaire, visitez 👉 Groupe Nadlan Capital.
Commentaires