L'immobilier d'entrepôts entre dans une nouvelle phase d'équilibre : principales tendances à suivre en 2026

Après plusieurs années de fortes fluctuations – d'abord un boom lié à la pandémie, puis un net ralentissement –, le marché de l'immobilier d'entrepôts atteint enfin une phase plus stable. La demande se stabilise, les promoteurs ralentissent la construction et les nouvelles politiques fédérales encourageant le secteur manufacturier américain apportent un soutien supplémentaire. Malgré des taux d'intérêt élevés et des signaux économiques incertains, le secteur montre des signes évidents de reprise.

Bien que le commerce électronique demeure un moteur important, les habitudes de consommation évoluent légèrement vers un retour aux achats en magasin. Par conséquent, les locataires d'entrepôts privilégient désormais une alimentation électrique fiable, des aménagements efficaces et des emplacements stratégiques plutôt que de simplement s'accaparer la plus grande surface disponible.

Certains marchés connaissent même de légères baisses de loyer en raison d'une offre excédentaire, mais dans l'ensemble, les conditions locatives se sont stabilisées.

« Les loyers industriels atteignent un point de stabilisation, ce qui montre que le marché est enfin en train de s'équilibrer », a déclaré Judy Guarino, directrice générale des prêts hypothécaires commerciaux chez JPMorgan Chase.

Voici les principales tendances à suivre sur le marché des entrepôts à l'horizon 2026.

1. Les entrepôts de grande surface adoptent un cycle plus équilibré

Les entrepôts de grande capacité, vastes centres de distribution modernes utilisés pour le stockage, la logistique et l'exécution des commandes de commerce électronique, représentent environ 25 % du stock industriel total des États-Unis.

Les taux de vacance approchent leurs sommets conjoncturels, tandis que l'activité de construction continue de ralentir. Au premier semestre 2025, l'offre neuve a dépassé la demande, mais cet écart se réduit rapidement, selon Colliers.

Les entreprises de logistique tierce (3PL), y compris les transporteurs comme Ryder et DHL, sont à l'origine d'une grande partie de l'activité de leasing actuelle.

« La demande enregistrée au troisième trimestre a à elle seule dépassé celle de l'ensemble du premier semestre », a déclaré Stephanie Rodriguez, directrice nationale des services industriels chez Colliers. « C'est un signe fort que l'offre et la demande se rééquilibrent. »

Sur les 20 plus grands marchés :

• Le taux de vacance des grandes surfaces a augmenté pour atteindre environ 11% au début 2025.
• Les nouvelles constructions ont totalisé 48 millions de pieds carrés au cours du premier semestre, bien en deçà des 330 millions de pieds carrés livrés en 2023.

Les loyers de cette catégorie devraient se stabiliser prochainement et potentiellement augmenter à nouveau une fois que la demande aura pleinement rattrapé son retard.

Les politiques économiques et commerciales ont influencé la demande dans le secteur des grandes surfaces de bricolage, mais à mesure que ces politiques se stabilisent et que les taux d'intérêt diminuent potentiellement, l'activité de location pourrait se renforcer à nouveau.

2. Les mutations de la chaîne d'approvisionnement créent une nouvelle demande d'entreposage

Le secteur de la chaîne d'approvisionnement, qui dépend fortement des infrastructures d'entrepôt, traverse sa propre transition, une transition qui pourrait stimuler la demande d'entrepôts jusqu'en 2026.

Dans son rapport intitulé « Prévisions audacieuses pour 2026 », Prologis a mis en lumière plusieurs grandes tendances :

• Les locataires du commerce électronique pourraient représenter 25 % des nouveaux baux l'année prochaine.les ventes en ligne devraient représenter près de 20 % du commerce de détail mondial.
• Entrepôts prêts à être alimentés en énergie La capacité à prendre en charge l'automatisation deviendra l'un des trois principaux critères de sélection d'un site.
• Demande liée à la défense pourraient revitaliser d'anciens corridors industriels aux États-Unis et en Europe.
• Capacité de transport routier en diminution Cela pourrait faire grimper les coûts de transport, augmentant ainsi la valeur des entrepôts bien situés.

3. La disponibilité de l'énergie devient un facteur de valeur primordial

D'après une nouvelle analyse de Hines, l'accès à l'électricité apparaît comme l'un des facteurs les plus importants influençant les prix et la demande en matière d'entrepôts.

Au-delà des besoins classiques du commerce électronique et des centres de données, les entreprises recherchent des biens immobiliers présentant les caractéristiques suivantes :

• Forte capacité électrique
• Infrastructure moderne
• Proximité des centres de population denses

Avec l'accélération de l'automatisation et la volonté des fabricants de rapprocher la production de leurs sites d'origine, les terrains situés en zone urbaine dense et bénéficiant d'un avantage énergétique deviennent plus précieux que jamais.

4. La relocalisation stimule la demande d'entrepôts à long terme

Hines a également indiqué que la consommation d'entrepôts reflète fidèlement les dépenses de construction dans le secteur manufacturier. Avec l'essor de la relocalisation, les fabricants et les fournisseurs ont besoin de davantage d'espace d'entreposage à proximité des centres de production.

Leurs recherches suggèrent que la relocalisation à elle seule pourrait accroître la demande d'entrepôts d'environ 35 % au cours des cinq prochaines années.

Les zones industrielles proches des ports et des grands axes de transport conservent une importance particulière. Malgré l'incertitude qui plane sur les politiques commerciales et les droits de douane, ces emplacements sont essentiels à la fiabilité des chaînes d'approvisionnement.

5. La stratégie de proximité devient primordiale pour les principaux locataires

L'évolution du réseau d'entrepôts d'Amazon illustre parfaitement cette tendance à la proximité.
D'après les données de CoStar sur le marché industriel, Amazon délaisse la simple expansion de sa surface de vente et se concentre désormais sur :

• Délais de livraison plus courts
• Plus d'automatisation
• Des bâtiments plus récents et plus efficaces

Amazon n'a loué que 61 sites logistiques cette année, contre 100 en 2024 et jusqu'à 300 les années précédentes. Si l'entreprise ralentit la croissance de ses grands entrepôts, elle continue de privilégier les constructions modernes avec des plafonds plus hauts, des équipements améliorés et des technologies logistiques plus performantes.

Ce changement reflète un mouvement plus large dans le secteur de l'entreposage : l'efficacité compte plus que la taille.

6. L'IA et les technologies immobilières transforment les opérations d'entrepôt

L'intelligence artificielle et les technologies immobilières avancées (proptech) sont désormais des outils essentiels pour les propriétaires et exploitants d'entrepôts. Ces technologies permettent notamment :

• Analyser l'efficacité de la chaîne d'approvisionnement
• Cartographier les flux de circulation
• Identifier les emplacements optimaux des entrepôts
• Améliorer le suivi des stocks
• Prévoir les besoins de maintenance
• Coûts d’exploitation globaux réduits

Avec la croissance de l'automatisation et de l'adoption de l'IA, les entrepôts puissants et équipés des dernières technologies deviendront encore plus précieux.

En résumé : un marché de l'entreposage plus équilibré et plus stratégique à venir

Après plusieurs années de fortes perturbations, le secteur de l'immobilier d'entrepôts entre dans une phase plus saine et plus équilibrée. La demande se stabilise, les situations de surproduction se résorbent et les mutations structurelles, de la relocalisation à l'intelligence artificielle, façonnent une nouvelle génération d'entrepôts axés sur la puissance, la proximité et l'efficacité.

Face à l'incertitude économique persistante et aux taux d'intérêt toujours élevés, le secteur ne retrouvera pas le niveau de demande d'avant la pandémie. Cependant, les perspectives à long terme restent positives, notamment pour les investisseurs et les promoteurs qui privilégient les emplacements stratégiques, les capacités énergétiques et les actifs logistiques. Pour des conseils de financement direct ou des options de prêt hypothécaire, rendez-vous sur 👉 Groupe Nadlan Capital.