La croissance des loyers des maisons individuelles tombe à son plus bas niveau depuis 15 ans, grâce à l'offre nouvelle allégeant la pression sur les locataires.

La croissance des loyers des maisons unifamiliales a ralenti à son rythme le plus faible depuis plus d'une décennie, ce qui indique que le marché locatif immobilier, autrefois très dynamique, se refroidit enfin sous le poids de l'offre croissante et des pressions sur l'accessibilité financière.

Selon un nouveau rapport de Cotality, les loyers des maisons unifamiliales résidentielles n'ont augmenté que de 1.4 % en août par rapport au même mois de l'année dernière, soit une baisse notable par rapport à la hausse annuelle de 2.3 % enregistrée en juillet et bien en deçà de la moyenne de 3 % observée en 2024. Ce dernier chiffre marque la plus faible augmentation annuelle des loyers en 15 ans, soulignant une modération plus large qui s'est construite tout au long du second semestre 2025.

« Nous constatons une normalisation progressive après des années de croissance à deux chiffres des loyers », a déclaré Molly Boesel, économiste principale chez Cotality. « Si les tendances nationales indiquent un ralentissement des prix, la dynamique des marchés locaux, comme l'offre de logements et la reprise économique, continue de façonner l'évolution des loyers à l'échelle régionale. »

Un refroidissement généralisé, avec de fortes différences régionales

Les données de Cotality montrent que la croissance des loyers a ralenti dans tous les segments de prix, qu'il s'agisse de biens haut de gamme, de milieu de gamme ou d'entrée de gamme. Les locations de luxe ont enregistré une modeste hausse annuelle de 1.6 %, tandis que les loyers des logements plus abordables n'ont progressé que de 1.1 % sur un an, soit un rythme nettement inférieur à celui de l'année précédente.

Cependant, les variations régionales demeurent marquées. Chicago arrive en tête du pays avec une croissance annuelle des loyers de 4.7 %, suivie de Los Angeles (2.8 %), Philadelphie (2.7 %) et Washington D.C. (2.6 %). Ces métropoles bénéficient d'une offre limitée de logements, d'un afflux continu de population et, dans certains cas, d'une reprise après des catastrophes naturelles qui ont limité l'offre locale.

En revanche, Dallas a enregistré une baisse de 0.6 % sur un an, la plus faible du pays. Les analystes attribuent cette baisse à l'arrivée massive de nouveaux projets immobiliers multifamiliaux sur le marché, ce qui a accentué la tendance à une offre excédentaire.

« Dallas a connu un afflux de nouveaux complexes d'appartements, qui concurrencent directement les locations individuelles », a expliqué Boesel. « Avec l'augmentation du nombre de logements disponibles, les propriétaires sont contraints d'ajuster les loyers pour attirer et fidéliser les locataires. »

Le marché multifamilial reflète le ralentissement

Cette tendance à la baisse ne se limite pas aux locations individuelles. Le secteur des appartements connaît également un ralentissement, principalement en raison d'un boom de la construction qui a généré un nombre record de nouvelles unités à travers le pays.

Selon un rapport distinct d'Apartment List, les loyers des appartements ont diminué de 0.8 % en glissement annuel en septembre, après une baisse de 0.9 % en août. Il s'agit du cinquième mois consécutif de croissance annuelle négative, un net retournement de situation après la flambée post-pandémique qui avait entraîné des hausses de loyers record il y a seulement deux ans.

Le taux national de vacance des logements collectifs a atteint 7.1 % en septembre, soit le niveau le plus élevé jamais enregistré par l'indice Apartment List. Les chercheurs ont constaté que, même si le pic de la construction aux États-Unis a été dépassé, un flux constant de nouvelles unités continue d'arriver sur le marché, ce qui maintient l'offre supérieure à la demande dans de nombreuses zones métropolitaines.

« Le nombre de logements vacants continue d'augmenter, car les promoteurs achèvent des projets lancés il y a des années, pendant la frénésie immobilière liée à la pandémie », a déclaré l'équipe de recherche d'Apartment List. « Même si les mises en chantier ralentissent, la demande mettra du temps à rattraper son retard. »

Les prix des loyers reculent, mais restent bien au-dessus des niveaux d'avant la pandémie

Selon Apartment List, le loyer mensuel médian national s'élevait à 1 394 $ en septembre, soit 11 $ de moins qu'un an plus tôt et 48 $ de moins que son pic d'août 2022. Si cette baisse offre un certain soulagement aux locataires, elle intervient après des années de fortes hausses.

Dans l’ensemble, les prix des loyers restent environ 22 % plus élevés qu’en janvier 2021, ce qui signifie que l’accessibilité demeure une préoccupation majeure, en particulier pour les ménages à faible revenu et les nouveaux locataires.

« Nous assistons à un rééquilibrage indispensable », a déclaré un analyste du marché immobilier. « Mais lorsque les loyers ont augmenté de plus de 20 % en quelques années seulement, même une légère correction ne sera pas un grand soulagement pour de nombreuses familles. »

Qu'est-ce qui se cache derrière le ralentissement ?

Plusieurs facteurs contribuent à la tendance au ralentissement de la croissance des loyers :

• Offre en hausse : L'essor de la construction de maisons unifamiliales à louer et d'appartements multifamiliaux a élargi le parc immobilier à l'échelle nationale.
• Incertitude économique : Le ralentissement de la croissance de l’emploi et la hausse du coût de la vie ont poussé certains ménages à retarder leur déménagement ou à réduire leur taille.
• Coûts d'accession à la propriété plus élevés : Les taux hypothécaires élevés ont permis à de nombreux acheteurs potentiels de rester plus longtemps sur le marché locatif, mais les propriétaires constatent que même la demande de ce groupe a plafonné.

Les analystes de Cotality soulignent que si la tendance au ralentissement devrait se poursuivre jusqu'en 2026, un effondrement généralisé des loyers est peu probable. La vigueur du marché du travail dans certaines régions, l'offre limitée de logements dans d'autres et la demande démographique soutenue des locataires de la génération Y et de la génération Z devraient permettre d'éviter des baisses importantes.

Un marché qui retrouve son équilibre

Après plusieurs années de hausses incessantes, le marché locatif semble se stabiliser, offrant une lueur d'espoir aux locataires tout en mettant au défi les propriétaires et les investisseurs habitués à des rendements rapides.

Néanmoins, le ralentissement actuel représente une normalisation, et non un ralentissement. Avec l'augmentation de l'offre sur le marché et la modération de l'inflation, la croissance des loyers devrait se situer à proximité des moyennes historiques, bien en deçà des gains importants observés pendant la période de forte croissance pandémique.

« Le marché locatif retrouve son équilibre », conclut Boesel. « Pour les locataires, c'est leur premier véritable répit depuis des années. Pour les investisseurs et les propriétaires, cela rappelle que l'époque des croissances à deux chiffres est révolue, du moins pour l'instant. » Pour des consultations de financement direct ou des options de prêt immobilier, rendez-vous sur 👉 Groupe Nadlan Capital.