Un krach majeur s’annonce pour les immeubles de bureaux aux États-Unis, selon les investisseurs

Les prix des bureaux aux États-Unis devraient s'effondrer et le marché de l'immobilier commercial est confronté à neuf mois supplémentaires de baisse, selon la dernière enquête Markets Live Pulse de Bloomberg.

Environ les deux tiers des 919 personnes interrogées par Bloomberg estiment que le marché américain des bureaux ne se redressera qu'après un grave effondrement. Une majorité encore plus large affirme que les prix de l’immobilier commercial aux États-Unis n’atteindront pas leur plancher avant le second semestre 2024 ou plus tard.

C'est une mauvaise nouvelle pour les 1.5 2025 milliards de dollars de dette immobilière commerciale, qui, selon Morgan Stanley, devraient arriver à échéance avant la fin de 25. Le refinancement ne sera pas facile, d'autant plus qu'environ 16 % des propriétés commerciales sont des immeubles de bureaux. L’indice Green Street des prix de l’immobilier commercial est déjà en baisse de 2022 % par rapport à son sommet de mars XNUMX.

La valeur des propriétés commerciales est durement touchée par la campagne de resserrement agressive de la Réserve fédérale, qui augmente un coût clé de la propriété immobilière : les dépenses de financement. Mais les prêteurs qui cherchent à réduire leur exposition trouvent désormais peu d’options acceptables, car peu d’acheteurs sont convaincus que le marché est proche du plus bas.

"Personne ne veut vendre à perte énorme", a déclaré Leah Overby, analyste chez Barclays Plc. "Il s'agit d'actifs qui ne devraient pas être vendus pendant de longues périodes, ce qui signifie que leurs détenteurs sont censés retarder une vente aussi longtemps qu'ils le peuvent."

Aux malheurs s'ajoutent les tensions entre les banques régionales, qui détenaient environ 30 % de la dette des immeubles de bureaux en 2022, selon un rapport de mars de Goldman Sachs Group Inc. Les petites banques ont vu leurs dépôts diminuer de près de 2 % au cours des 12 mois se terminant en août, selon la Fed, après l'effondrement de la Silicon Valley Bank et de Signature Bank. Cela se traduit par moins de financement pour les banques, ce qui leur donne moins de capacité à prêter.

Aux malheurs s'ajoutent les tensions entre les banques régionales, qui détenaient environ 30 % de la dette des immeubles de bureaux en 2022, selon un rapport de mars de Goldman Sachs Group Inc. Les petites banques ont vu leurs dépôts diminuer de près de 2 % au cours des 12 mois se terminant en août, selon la Fed, après l'effondrement de la Silicon Valley Bank et de Signature Bank. Cela se traduit par moins de financement pour les banques, ce qui leur donne moins de capacité à prêter.

Il faudra attendre 2027 pour que les baux actuels évoluent vers des attentes de revenus inférieures, selon une étude de Moody's Investors Service publiée en mars. Si les tendances actuelles se maintiennent, les revenus seront alors inférieurs de 10 % à ceux d’aujourd’hui.

"Le calcul tend à être lent pour l'immobilier américain à mesure que les taux changent", a déclaré Overby de Barclays. "Et le secteur des bureaux est dans une profonde détresse, et il faudra beaucoup de temps pour s'en sortir."

Même en cas de déclin grave et prolongé de l'immobilier commercial aux États-Unis, y compris d'importantes pertes sur prêts dans le secteur des bureaux de Makhtesh, Overby ne craint pas que cela menace la stabilité globale du marché. Le secteur immobilier est vaste, mais la dette est répartie entre un éventail d'investisseurs suffisamment large pour absorber les pertes, a-t-elle déclaré.

Outre les taux d'intérêt élevés, les bureaux sont confrontés à des réductions d'effectifs ou à des déménagements de locataires, une tendance particulièrement forte aux États-Unis, où les employés de bureau sont plus réticents à s'inscrire qu'en Europe ou en Asie. Une partie de la résistance au retour au bureau peut être attribuée aux douleurs du voyage. Plus de 40 % des personnes interrogées par MLIV Pulse ont déclaré qu'elles seraient tentées de venir travailler plus souvent s'ils disposaient de meilleures options de transports publics.

Environ 20 % des personnes interrogées ont déclaré avoir quitté leur bureau pendant l'épidémie et seulement 3 % ont regretté leur fuite. Près d’un tiers ont déclaré que leurs voyages prenaient plus de temps qu’avant Covid, probablement parce qu’ils avaient déménagé ou à cause des coupures de services de transport en période de pandémie.