Pourquoi un bon effet de levier dans l'immobilier n'est pas un signe de faiblesse

#יםמהשבוי Ari Rubinstein #Post4

Alors aujourd'hui, j'ai choisi de vous écrire sur l'effet de levier et pourquoi un effet de levier approprié dans l'immobilier n'est pas un signe de faiblesse mais une décision commerciale correcte qui commence à partir d'une étape seulement à travers laquelle vous pouvez monter d'une ligue.

Au début de mon parcours dans l'immobilier (et pas mal d'années au début) j'ai acheté des propriétés uniquement avec les fonds propres que j'avais accumulés. Si je n'avais pas d'argent, je n'achèterais pas ou je mettrais des partenaires passifs dans l'investissement. De cette façon, j'ai raté de nombreuses bonnes affaires et plus de plaisir de l'augmentation des valeurs immobilières au fil des ans.

J'ai grandi dans une maison financièrement conservatrice où on m'a appris que la dette est mauvaise et dangereuse et que vous "vivez de ce que vous avez" et les investisseurs aussi. Il est vrai qu'en raison de ma formation en finance, j'ai bien compris « sur le papier » les merveilles de l'effet de levier, mais en tant que diplômé du krach boursier de 2008, je me suis rappelé que l'effet de levier fonctionne dans les deux sens et j'ai adopté une approche conservatrice.

Il m'a fallu plusieurs années pour me libérer de la vision trop conservatrice et commencer à utiliser judicieusement les capitaux étrangers afin de tirer parti de l'immobilier. Je le fais toujours de manière conservatrice et avec une flexibilité financière pour contrôler n'importe quel scénario, mais l'utilisation de l'effet de levier est un outil nécessaire pour un entrepreneur immobilier qui souhaite passer à la ligue de l'entrepreneuriat et de la croissance accélérée et pas seulement investir l'argent qu'il a économisé dans l'immobilier. 

Je vais donner un exemple simple de la façon dont l'effet de levier peut jouer en notre faveur pour les débutants parmi nous : disons que nous avons acheté une maison pour 100,000 1,000 $ qui nous rapporte 12 XNUMX $ de loyer (pour les besoins de l'exemple, nous ignorerons les dépenses). Le rendement annuel sans effet de levier sera de XNUMX %.

Supposons maintenant que nous ayons acheté la même maison mais que nous ayons contracté un prêt bancaire de 60,000 8 $ à 12,000 % d'intérêt. En loyer, nous recevrons toujours 4,800 7,200 $ par an, le coût annuel du prêt sera de 40,000 18 $ et il nous restera 12 XNUMX $ pour les XNUMX XNUMX $ que nous avons investis dans la propriété. Le rendement de notre capital passera à XNUMX % annuellement au lieu de XNUMX %. 

Lorsqu'il existe une marge importante entre le rendement locatif et le taux d'intérêt, les avantages de l'effet de levier sont évidents. Mais je suis sûr que les investisseurs plus expérimentés qui ont lu les chiffres de l'échantillon pensaient que le taux d'intérêt sur les prêts aux États-Unis est maintenant de 8 % ou plus et qu'il est difficile de créer un accord qui laisserait une marge significative au-dessus de ce taux d'intérêt. Et précisément à ce sujet, je voulais mettre en lumière certains problèmes qui nous amènent, ainsi que mes partenaires *Moshe et Yona*, à continuer à faire des affaires immobilières avec succès aux États-Unis, même en ce moment :

1) L'environnement de taux d'intérêt élevés et le désir de faire des affaires font que nous, entrepreneurs, mettons plus d'efforts pour trouver des affaires qui fonctionnent : multi au lieu d'un seul, airbnb au lieu de location, hors marché au lieu d'acheter sur le marché, rénovation plus précise, sous -deux offres, chaque entrepreneur et ce qui fonctionne pour lui. En pratique, nous et de nombreux autres entrepreneurs incroyables avec lesquels nous sommes en contact continu continuons à travailler avec effet de levier et à créer des accords lucratifs, même parfaits brrrr. N'oubliez pas que le meilleur moment pour acheter un bien immobilier était il y a x ans et que le deuxième meilleur moment pour acheter un bien immobilier est aujourd'hui. Ne laissez pas la conjoncture des taux d'intérêt vous empêcher de le faire.

2) Nous, comme la plupart des promoteurs, n'achetons des transactions qu'à un prix nettement inférieur à la valeur marchande de la propriété. Ainsi, même lorsque l'écart entre le rendement de la propriété et le taux d'intérêt n'est pas très important, nous profitons de chaque transaction et augmentons les fonds propres de notre entreprise en achetant en dessous du prix du marché. 

3) Le temps joue en faveur des investisseurs immobiliers - avec le temps, les prix de l'immobilier augmentent, tout comme les loyers, d'autre part, les prêts aux États-Unis sont à un taux d'intérêt fixe et l'inflation érode constamment la valeur réelle du prêt que vous avez contracté. Par exemple, vous avez contracté une hypothèque avec un remboursement mensuel de 650 $ afin d'acheter une propriété qui rapporte 1,200 10 $ en loyer. Il est probable que dans 1,400 ans, le loyer de la propriété sera de XNUMX XNUMX $, mais le montant de l'hypothèque à taux d'intérêt fixe restera le même (d'ailleurs, en conséquence, un repas chez McDonald's vous coûtera également plus cher dans une décennie - le valeur de l'argent s'érodera, mais le prêt que vous avez contracté restera nominal et n'augmentera pas, et donc le montant de la dette réelle s'érodera). 

4) Au-delà du rendement actuel des capitaux propres, les gens ont tendance à ignorer dans les calculs qu'il y a aussi un remboursement du capital chaque mois dans l'hypothèque. Avec les prêts Spitzer réguliers, chaque année qui passe, le montant de la dette diminue et vous devez vous rappeler d'en tenir compte lorsque vous envisagez une transaction.

5) Les intérêts du prêt sont une dépense reconnue, ce qui réduit votre charge fiscale.

6) L'effet de levier nous permet d'acheter plus d'actifs et de répartir nos fonds propres sur plus d'actifs. Dans les investissements, la diversification est une chose bienvenue, si une propriété n'est pas louée pendant un mois, cela aura moins d'impact sur notre portefeuille dans son ensemble.

7) Si vous êtes un investisseur débutant essayant d'apprendre le jeu et d'acquérir de l'expérience, l'effet de levier vous permettra de faire plus de transactions immobilières et ainsi d'augmenter votre expérience dans l'immobilier, de développer plus de relations et de vous créer un avantage de taille face aux prestataires de services . Même si vous êtes un entrepreneur chevronné, l'effet de levier nous permet d'être constamment actifs et de maintenir des relations de travail continues avec les grossistes, les agents, les entrepreneurs et les entrepreneurs.

😎 Enfin, je mentionnerai la phrase bien connue (en traduction libre) : épouser la propriété, aller à un rendez-vous avec le prêt. L'immobilier se fait sur le long terme. Des jours viendront où les taux d'intérêt baisseront et les propriétaires pourront refinancer l'hypothèque à un taux d'intérêt inférieur et améliorer le rendement du capital de la propriété. Mon expérience et les graphiques montrent qu'en immobilier il faut toujours être de la partie, tant que vous jouez sur le long terme, n'arrêtez jamais de jouer !.

Sur les photos : des graphiques de l'évolution des prix de l'immobilier à Cleveland notamment pendant la crise de 2008 et l'évolution des prix des loyers au fil des années aux USA et une photo d'une autre propriété que nous avons achetée à South Euclid.