Carotte mais pas exactement :
#Innovateur de la semaine Adam Ashkenazi #Post 3
Dans le chapitre précédent, j'ai parlé de la première transaction, cette fois-ci - nous parlerons de la deuxième transaction.
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J'ai sauté une classe, de la première à la cinquième année. J'ai situé dans le marché, Four-Flex (4 logements). Une ville - pas la meilleure du comté d'Allegheny appelée "McKeesport" (Pennsylvanie). Une chose m'a fasciné - le bâtiment est situé juste à la sortie de la ville, à côté d'un hôpital. Bref, pas le meilleur quartier pour investir, mais je suis un aventurier, les chiffres étaient respectables, et il était clair pour moi que ce ne serait pas le bâtiment le plus simple à gérer, et que j'allais cracher du sang sur d'abord.
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J'ai vu la maison deux fois (avec ma femme le 22 avril), j'étais également présent lors d'une inspection. J'ai même rencontré tous les locataires, c'étaient tous des travailleurs (l'un dans un magasin, l'autre dans une succursale Walmart, un autre dans un restaurant), des gens simples, qui m'ont semblé très positifs (celui qui ne l'était pas - plus sur que plus tard), et j'ai coulé. La maison, il faut le noter, était vétuste, mais en bon état (comment vétuste ? A la clôture, vous avez découvert que le vendeur devait payer près de 25K de taxes locales, ce qui correspondait également aux récits des locataires que j'ai rencontrés qui m'a parlé de son état de délabrement complet et de l'absence de réponse aux réparations).
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Le prix demandé était de 65,000 54. La maison a été achetée pour 22K au mois de juillet XNUMX. Deux fois nous avons reporté la fermeture, une fois parce que certaines choses qui me dérangeaient n'étaient pas réparées - en termes de sécurité (un meuble de cuisine à côté du mur qui était sur le point de tomber - j'ai demandé qu'il soit renforcé, et aussi une fenêtre complètement cassée que j'ai demandé à réparer, et un arbre qui serait tombé sur la maison - je leur ai demandé de tailler sa partie supérieure - plus tard je l'ai enlevé complètement).
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Dans ma bêtise, je n'ai pas insisté pour que tous les locataires soient expulsés des appartements, car aucun d'entre eux n'avait d'entente ordonnée (sauf un qui a été expulsé plus tard par moi), certains y ont vécu plusieurs bonnes années, ils ont payé des montants embarrassants (de l'ordre de 300 $, alors que maintenant, des appartements y sont loués par moi pour des montants compris entre 650 et 750). Par contre, comme mentionné, depuis que j'ai rencontré les locataires, et c'étaient des ouvriers, qui m'ont fait une assez bonne impression, et qui m'ont aussi dit à quel point le propriétaire néglige la maison, et ne tient pas compte de leurs demandes (que lorsque Je les ai rencontrés et j'ai vu l'état de la maison, leurs prétentions me semblaient tout à fait raisonnables) , donc, je n'ai pas insisté (grosse erreur).
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La maison a été achetée. Il a fallu faire : remplacement de la toiture, isolation du sous-sol dû à de nombreux dégâts d'eau anciens, rénovation dans l'unité dont la base était très humide en raison d'anciens problèmes d'humidité du toit (qui a été remplacé tel que mentionné), ce qui a causé le plancher à couler (ils l'appellent "poutrelle sœur"), réparer un balcon (patio) qui a coulé (nous avons placé des colonnes sous terre, travaux effectués par une entreprise de fondation bien connue), remplacement des réservoirs d'eau chaude, enlèvement complet du bois, et quelques autres petites réparations dans plusieurs unités.
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Pas de drame du tout. Les travaux ont commencé.
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En fait, pour ce qui est de la rénovation, c'était fluide, fluide, tous les professionnels ont fait un excellent travail. Il m'a fallu un certain temps pour trouver un entrepreneur pour faire les travaux généraux, au final j'ai conclu avec quelqu'un que j'avais rencontré lors de ma tournée en avril (je suis encore arrivé le 22 juillet seul cette fois). C'était aussi une star - à l'époque (mais plus tard, j'ai découvert ce qu'on appelle le "syndrome de l'entrepreneur", et nous en parlerons dans le chapitre suivant).
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J'ai fermé avec une société de gestion (société Alek, quelqu'un qui gère des propriétés qui a offert son service), j'ai été en contact avec elle pendant deux mois jusqu'à la fermeture, elle m'a beaucoup aidé à présenter la maison aux entrepreneurs et aux professionnels. Elle a fait bonne impression, a montré beaucoup de connaissances (elle avait beaucoup d'expérience sans doute). Mais - même alors, les graines de la calamité ont été plantées, pour lesquelles il a été soudainement renvoyé.
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Je n'ai pas aimé certaines choses relativement tôt avec ce "gestionnaire immobilier", mais j'ai coulé. je vais détailler :
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La disponibilité me dérangeait, elle ne répondait pas au téléphone parfois à des heures très raisonnables, et revenait un jour plus tard (peut me rendre fou). De plus, l'hystérie. Elle me rendrait hystérique. Oui, je sais que c'est un peu étrange à écrire, mais il y a des gens qui diffusent et agissent dans une panique disproportionnée par rapport à l'événement et à la responsabilité, et c'est un personnage difficile à travailler. Par exemple - avant même que j'achète la maison, elle m'appelait sous la pression qu'il y avait un problème avec le locataire (elle montrait la maison à des professionnels à ma demande pour qu'elle rencontre les locataires), et je lui disais simplement - A. (nom complet enregistré dans le système) Je ne sais pas Le propriétaire, fermeture dans trois semaines. Qu'il soit respectueux et contacte le propriétaire de la maison (et l'hystérie était là, tout le temps, et c'était désagréable). Le cas grave - était la veille de la fermeture. Elle était censée être avec mon agent immobilier, et l'agent immobilier du vendeur, pour une dernière tournée avant la fermeture. Tout correspond à elle, ainsi qu'à mon agent immobilier.
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Elle n'a pas pris la peine de se présenter, et le pire de tout, elle n'a pas pris la peine de me tenir au courant. Heureusement (ou heureusement) mon courtier, qui est un gars positif et généralement décent, était là et m'a informé.
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Seulement le lendemain - quand je l'ai contactée, elle m'a dit qu'elle n'était pas venue car elle avait un problème avec son fils. J'ai pardonné, ma maladie a évolué (grosse erreur).
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Une semaine plus tard (juillet comme mentionné) j'arrivais sur le terrain. J'étais présent lors des rénovations. Elle vient de partir en vacances. Elle était censée s'occuper de changer mon nom sur les factures. Elle ne l'a pas fait, et que s'est-il passé ? (Pour mon plus grand plaisir) lorsque j'étais à la propriété, un représentant de la compagnie des eaux est arrivé (avec les américains il n'y a pas d'attente, tout est ici et maintenant), pour couper l'eau !. Mais heureusement que j'étais là, j'ai tout arrangé. Ce même jour - la dame a été licenciée. Une erreur de trop.
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J'ai pris une autre société de gestion, la société de gestion de l'entreprise où travaillait mon courtier (c'est un employé, qui touche un salaire - relativement inhabituel d'après ce que j'ai compris avec les courtiers). Je pensais qu'il s'agissait d'une grande société de gestion, qui pourrait gérer un tel bâtiment. J'ai seulement oublié que j'avais presque fermé avec eux sur la première propriété, et j'ai annulé à la XNUMXe minute, car je n'aimais tout simplement pas leur long accord, avec trop de lignes cachées (malheureusement, le gestionnaire immobilier de la maison précédente ne voulait pas gérer le bâtiment actuel car il était loin de lui et il était occupé). Mais, j'étais sous pression, je voulais fermer, et je lui ai donné une chance car, après tout, c'est l'entreprise où travaille un courtier qui m'a vraiment beaucoup accompagné jusque-là.
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catastrophe.
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Avec le recul, j'ai appris qu'il s'agit d'une entreprise qui a très mauvaise réputation du côté de la société de gestion. Un mois passe, et un autre mois, je suis déjà en Israël, recevant chaque jour des demandes de réparations, sans aucune explication de base ni photos.
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Aucun locataire ne paie, et pire que tout, lorsqu'un chèque arrive d'un des locataires (par l'intermédiaire d'une association d'anciens combattants qui le paie), le chèque me revient, puis arrive en Israël. Mais mai ? J'ai informé la société de gestion, puis son représentant m'a informé qu'ils ont annulé le chèque contre l'association, pour que le chèque leur parvienne, ils ne m'ont tout simplement pas informé, mais seulement rétrospectivement (et pourquoi ? Je suis le propriétaire du maison, c'est mon argent...).
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En même temps, aucun locataire ne paie, la société de gestion intente des poursuites en expulsion contre trois locataires, et c'est après que j'ai supplié, car pour une raison quelconque, la société n'arrêtait pas de me dire d'attendre et les locataires sont pauvres (attendez, êtes-vous sur mon côté ou le leur ?). Même lorsque des demandes d'expulsion ont été déposées, l'une d'elles a été rejetée (au motif que le locataire était handicapé - plus tard, il m'a été précisé que c'était un bluff lorsqu'un avocat que j'ai engagé s'est occupé de l'expulsion, même après avoir craché du sang, mais a pris soin de ce qui était nécessaire), et deux autres - certes acceptés, mais même après cela, la société de gestion a été sali Deux mois de plus sur l'étrange affirmation selon laquelle ils devaient obtenir l'autorisation de quitter (décision - quelque chose que l'avocat que j'ai embauché plus tard fait en deux jours....). Incidemment, les poursuites ont également été déposées en mon prénom et non au nom d'une SARL que je possède qui possède la maison et non moi (professionnalisme Alec...).
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À un moment donné, j'ai réalisé que j'avais affaire à une entreprise toxique (je pourrais vraiment écrire beaucoup plus sur ce qui s'est passé mais je pense que le message est clair). Je les ai licenciés, j'ai engagé un avocat pour gérer les expulsions et un nouveau procès que j'ai dû intenter contre le locataire ci-dessus (dont le procès a été rejeté). Après les avoir virés, j'ai contacté un locataire qui a payé. Il s'est avéré qu'il avait payé, seule la société de gestion ne m'a pas mis à jour (il a payé pendant un mois). Il s'est également avéré que contrairement aux récits de la société de gestion, ce locataire est un vétéran militaire, et il y a une association qui l'aide, mais pas tous les mois, mais seulement le premier mois et uniquement contre une caution. La société de gestion n'arrêtait pas de dire qu'elle attendait de l'argent de l'association, même si lorsque j'ai contacté l'association, ils m'ont précisé qu'ils ne payaient que le premier mois + caution.
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Vous devez demander - avez-vous poursuivi? La réponse est non, Mitzit. Je voulais sortir du bourbier, et stabiliser cet immeuble, m'occuper des locataires, évacuer et le mettre sur le marché et commencer à gérer cet immeuble de façon normale. Tout cela se passe fin novembre.
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Début décembre, j'ai pris un avion pendant deux semaines pour être sur le terrain. Les objectifs cette fois : s'occuper des expulsions, rencontrer l'avocat, embaucher un employé pour travailler sous mes ordres sur un chèque de paie (plus de sociétés de gestion, je l'ai épuisé), et aussi m'occuper d'un autre projet que j'ai déjà acheté ( un duplex). À propos de tout cela - et la suite, dans le prochain post.
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Mais qu'ai-je appris jusqu'à présent ?
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Si vous avez quelqu'un qui est bon et que vous lui faites confiance dans une chose, cela n'implique pas qu'il sera bon dans d'autres choses. Le fait que j'ai eu un courtier bon et fiable ne veut pas dire que son entreprise sait comment gérer les propriétés.
vérifier - une recommandation ne suffit pas, j'ai dû appeler des gens que je connaissais, car rétrospectivement, ils m'ont tous dit à quel point cette société de gestion avait mauvaise réputation (rétrospectivement bien sûr).J'aurais dû demander à l'avance une représentation légale lors des expulsions et ne pas autoriser la société de gestion à le faire.J'aurais dû éviter à l'avance une société de gestion, ce que je ne voulais pas moi-même il y a quelques mois (j'aurais dû agir sur le bon pressentiment que j'avais comme mentionné quelques mois auparavant, et j'ai foiré en ne le faisant pas).
Maintenant, une autre chose que j'ai apprise, qui me préoccupe encore aujourd'hui :Aurais-je dû expulser tous les locataires avant même d'acheter le bien ? Oui et non. Je me suis battu avec cette question pendant longtemps et presque tous les jours, même en écrivant ces lignes. pourquoi oui? Car en règle générale si vous achetez un bien immobilier, mieux vaut l'avoir vide de locataires, afin de pouvoir rénover à l'aise, et repartir de zéro. Pourquoi pas? Parce que j'étais sur le terrain, tous les locataires travaillaient, ils ont tous fait bonne impression, ils ne semblaient pas nuisibles, et au total ils ont signé des contrats de location avant même que j'achète le bien (avec moi et à ma demande). Donc je n'avais pas vraiment d'indications qui nécessitaient une évacuation. Mais c'est une question qui jusqu'à présent me fait mal et me pose des questions. Je n'ai pas de réponse claire, en fait oui - j'aurais dû insister pour l'évacuation.J'aurais dû traiter la société de gestion différemment.J'aurais dû et pu faire les choses différemment.***Sur la photo, le toit (quelque chose dont je suis très fier dans cette maison).Fin (jusqu'au prochain post) #starter de la semaine Adam Ashkenazi #post 3
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