Dans une ancienne taverne de Thessalonique, le bouzouki joue l'époque...

#יםמהשבוי Nir Label #post3
Commençons par Kalimera, quel beau nom pour "bonjour", apporte toujours un sourire.
Alors pourquoi la Grèce ?
En 2018, nous avons vu que les accords que nous concluons commençaient à être limites - en termes de rentabilité.
On s'est dit qu'il fallait diversifier nos projets avec une autre destination que les États-Unis.
Nous avons vérifié plusieurs pays dont la Hongrie, le Portugal et la Grèce.
La Hongrie a abandonné le chapitre sur la fiscalité et les questions réglementaires.
On a vraiment débattu entre la Grèce et le Portugal, tout ce qu'on cherchait était là : un pays après une crise économique dont ils ne se sont pas encore remis. Un grand nombre de touristes, beaucoup d'étudiants et d'autres paramètres que nous avons testés.
Après des années de longs vols et de longs séjours sans la famille, je voulais quelque chose de proche, Chick-fil-A.
Je voulais une mer bleue claire, des îles, de la nourriture folle et de la bonne bière pour terminer une journée d'activité.
La Grèce a été choisie, moi et Yron Blum (le partenaire qui m'a rejoint avec Desi) avons volé 17 fois au cours de la première année de l'activité grecque 2019. Nous avons appris à nous connaître, nous avons creusé, nous avons bu, nous avons ri et surtout nous avons appris les processus grecs de localisation, d'inspection, d'achat, de gestion de projet, de locataires, etc.
Au début, nous avons attrapé la tête.
Contrairement aux USA où vous allez chez le vendeur et il dit oui/non/plus etc.
Ici, il y a une vente émotionnelle, la grand-mère a légué au petit-fils et il est possible qu'après la négociation, il appelle et dise qu'il a rêvé que sa grand-mère lui a dit "ne vendez pas" et donc il n'est pas vendu et la paix soit sur lui lui.
Comment gérez-vous quelque chose comme ça? Facile
Amener beaucoup plus d'offres sur la table et se rendre compte que certaines échoueront.
Nous avons vu de grands entrepreneurs aller et venir après deux mois avec la queue entre les jambes parce qu'ils n'avaient examiné qu'une seule affaire et quand elle a échoué, ils ont décidé que ce n'était pas pour eux.
Nous étions très concentrés sur le premier deal :
Centre-ville, à quelques centaines de mètres à l'intérieur d'un bâtiment industriel
Comprendre comment un examen juridique est effectué ici
essai d'ingénierie
Une vérification financière de l'affaire, pour voir que nous n'avons rien oublié sur les coûts.
Nous avons constitué des équipes (indépendants : avocat, ingénieur, architecte, agent immobilier... aujourd'hui nous avons une équipe en interne)
Et nous avons donc commencé avec 700 mètres carrés d'espace commercial qui sont devenus 16 petits appartements résidentiels au cœur de la ville de Thessalonique en Grèce.
Nous avons vendu les appartements en deux semaines en prévente à des investisseurs venus avec nous des USA. Nous avons créé une société de gestion standard américaine et à ce jour, certains d'entre eux possèdent des appartements de ce projet.
Aujourd'hui, je sais que nous avons vendu les appartements vraiment pas cher, mais comme je l'ai déjà écrit dans le deuxième post, prenez soin de l'argent qu'ils ont investi avec vous. Les investisseurs qui ont vendu après deux ans ont gagné 70% sur l'argent et ont continué à de nouveaux projets.
*Gros astérisque : je ne suis pas conseiller fiscal, mais il existe un traité entre Israël et la Grèce qui stipule qu'un particulier qui a vendu son bien ne paiera l'impôt que dans le pays de destination, c'est-à-dire la Grèce et ne déclarera que dans le pays d'origine . En Grèce, il existe une exonération de l'impôt sur les plus-values ​​pour un particulier tant qu'il a effectué jusqu'à deux transactions (cycle achat-vente) en deux ans (afin que vous n'en fassiez pas un commerce et que vous ne payer des impôts). Donc, ce qui ressort de l'histoire, c'est que vous avez acheté pour 100 170, vendu après deux ans pour 170 XNUMX, vous avez transféré XNUMX XNUMX euros sur un compte bancaire en Israël sans impôt. Je termine le paragraphe en disant que je ne suis pas un conseiller fiscal et ne me réfère pas à ce que j'ai écrit ici - parlez à un expert dans le domaine ! Qu'il s'agisse d'une recommandation pour l'avenir - vous paierez de l'argent pour éviter un mal de tête et d'autres problèmes plus tard.
Ce projet nous a ouvert la porte, comme dans le post 2, la première transaction qui ouvre l'opportunité à de nombreuses autres transactions.
Et nous avons donc continué à acheter des étages d'immeubles résidentiels/commerciaux et à les convertir.
Achat de bâtiments commerciaux et conversion en dizaines d'appartements résidentiels / court terme.
Je vais maintenant expliquer pourquoi nous avons choisi Thessalonique et l'accent mis sur le centre-ville.
Thessalonique est la deuxième plus grande ville de Grèce et est considérée comme la capitale des pays des Balkans.
Elle a:
1.2 million d'habitants.
Plus de 150 XNUMX étudiants
5 millions de touristes par an
À une heure ou deux de nombreux centres touristiques
Aéroport international - déjà défini comme transatlantique (vol quotidien depuis Israël, vols directs depuis la Chine et les USA)
Il est situé sur le continent et non sur une île (relié à l'Europe)
et une culture gastronomique
Il a un centre
La taille du centre central est comme un "terrain de football", un rectangle de 1.5 kilomètres sur 1 kilomètre.
Il est impossible de construire en ville car il n'y a tout simplement pas de terrains.
Il n'y a pas d'évacuation car toute la ville du centre est construite sur des antiquités des périodes ottomane, byzantine et hellénistique.
Je veux dire, vous avez acheté et démoli un bâtiment et trouvé des antiquités, oubliez le bâtiment.
Ce que cela veut dire? qui renouvellent l'existant.
Si le bâtiment a été testé et est solide selon les normes, c'est simple.
Si le bâtiment doit être renforcé, des experts sont amenés et un plan de renforcement et les coûts sont créés avec Betzem.
Maintenant, nous avons un bâtiment comme celui-ci qui a besoin d'être renforcé, mais un endroit fou, je suis ravi de voir le projet avancer. C'est un travail comme la peinture sur une nouvelle toile blanche.
Alors, où est l'opportunité entrepreneuriale dans la ville?
N'oubliez pas que j'ai écrit que la plupart des vendeurs ne sont pas des professionnels comme les Américains.
Ainsi, en Grèce, il n'y a pas de Zillow, Trollia, Profster ou tout autre système qui peut nous donner des données en une seconde sur toutes les ventes dans le même quartier. Il existe un système d'occasion qui donne plus ou moins une image du nombre de vendeurs où et avec lui, vous devez savoir comment travailler car même ici, il y a parfois des inexactitudes.
Alors, comment savons-nous combien ce qui se vendra?
Nous avons créé notre propre méthode qui comprend une grande partie de notre expérience, le recoupement des données, la discussion avec des courtiers, des avocats, des notaires (comme une société de titres) et bien sûr la compréhension de la demande.
Après avoir compris combien va être vendu et ce qui va être vendu (type d'appartement) il faut réduire les coûts (après avoir parlé à l'ingénieur, l'architecte, le courtier) pour voir où on en est par rapport à la marge créée entre la demande du vendeur et le profit que nous voulons.
Nous ne lançons généralement pas sans 30% de profit avant financement.
En tant qu'entreprise grecque expérimentée, nous acceptons des hypothèques de 50 à 65% des dépenses totales de la rénovation du bâtiment, y compris tout (meubles, gestion, supervision, voiture...). Le taux d'intérêt en ce moment est comme aux États-Unis autour de 5.5 %.
Vous bénéficiez d'une grâce de 3 ans et le prêt est de 15 ans (ce qui est un peu dommage car cela augmente les remboursements).
En termes de locations, vous pouvez faire 6-8% ici, Airbnb peut faire plus, mais je ne le recommande qu'à ceux qui ont plusieurs propriétés au même endroit. Ou un méga-penthouse digne de ce nom qui attirera toujours les gens.
Il y a une augmentation folle des prix ici à partir de 2018
Ainsi, le TRI n'est pas inférieur à 15 %
Certains de nos projets ne consistent pas seulement à vendre des appartements à Tabu.
Nous avons pris le modèle multifamilial classique et l'avons créé ici dans les immeubles résidentiels de marque Airbnb et les immeubles entiers que nous gérons.
Nous avons pris tous ces modèles et les avons également adaptés à la région de Halkidiki (à environ une heure de l'aéroport de Thessalonique)
Une villa sur la plage ou avec vue, telle est la devise.
Enregistrez Halkidiki sur Google, dont les plages et l'eau sont époustouflantes.
Je m'y promène à la recherche de terres et le cœur sourit, la nature, les montagnes, la forêt, l'eau bleue, les tavernes à bouzouki.
C'est amusant de vivre à une heure de cet endroit.
nous reviendrons aux villas,
La région est saisonnière de mai à octobre, chaque année elle est visitée par des millions de touristes et de locaux.
La plupart des habitants ont des maisons de vacances (c'est la culture, tout le monde a une petite maison de vacances qu'il visite le week-end - tout au long de la période)
Les touristes viennent de toute l'Europe en voiture (j'ai pris une vidéo du parking du Beach Bar avec des voitures de France, Bulgarie, Angleterre, Serbie, Macédoine, Belgique, Allemagne, Hollande, Suisse et plus)
Le domaine de Thessalonique est international - à une heure de route.
Il y a trois étapes à Khalidiki (regardez sur Google et vous comprendrez à quoi ça ressemble sur la carte)
Cassandra - le match aller se caractérise par de nombreux jeunes ainsi que des familles, de nombreuses activités et des fêtes toute la journée.
Vente en gros - la deuxième étape est principalement caractérisée par des familles qui viennent se détendre.
Athos - un lieu saint pour les chrétiens orthodoxes, il y a des centaines de moines masculins qui y vivent, pas d'entrée pour les femmes (!).
L'opportunité dans ce domaine est énorme, il y a une demande folle d'appartements/villas de grande qualité, mais il n'y a vraiment pas d'offre car la majorité est ancienne.
C'est pourquoi vous pouvez acheter de l'ancien et rénover (nous rénovons actuellement un complexe de 12 villas avec une vue imprenable sur la mer, nous avons modernisé chaque villa et ajouté une piscine privée).
L'alternative est d'acheter un terrain et de construire (nous le faisons aussi)
Ils construisent des mini-resorts, par exemple : 4 villas sur un domaine de cinq dunams avec vue sur mer.
Personnellement, je préfère les projets qui achètent des dizaines de dounams et construisent un village avec des villas mais qui ont des services hôteliers tels que : le nettoyage, la commande des courses, la possibilité de commander un chef, etc.
De plus, il permet de créer des espaces partagés tels que des aires de jeux, des bars de plage, si c'est sur la mer, etc.
Nous avons récemment commencé à travailler sur un village de retraite (brièvement pour ceux qui ne connaissent pas le concept : une retraite est une occasion de se connaître profondément, d'observer nos vies, de réfléchir à la façon dont nous marchons, de vivre le présent, être ici et maintenant)
Comme un village de vacances mais axé sur les ateliers, il ne sera pas extravagant comme un village de vacances, plus minimaliste, l'accent est mis sur le développement.
Ici un dirigeant/dirigeant est venu nous voir avec l'idée du village, nous animons la partie entrepreneuriale et financière devant le fonds/banque.
Il collecte les fonds auprès de lui-même et de ses partisans. Comme on dit coopération.
En attendant de voir comment ça évolue.
Donc on a compris qu'il y a des deals, on a compris que là où il y a de la demande alors c'est facile de faire venir des locataires.
Des zones sans demande comme le village qui est un peu excentré, nous créons la demande en amont auprès d'un public précis.
En conclusion, je veux écrire sur d'autres moyens d'apporter des fonds au projet.
En Europe et en Grèce en particulier, il existe toutes sortes de fonds de soutien différents en Grèce après la crise de 2008.
Par ailleurs, il existe des fonds européens dont le rôle est de prêter ou d'octroyer des fonds à ceux qui innovent et développent l'Europe.
Donc,
Il y a des possibilités financières incroyables ici.
Les subventions pour la construction d'hôtels 4 étoiles et plus (pas faciles à obtenir mais possibles) peuvent atteindre 50 à 60 % du coût de construction. Grant - pas besoin de revenir. Bien sûr, il existe de nombreuses conditions et limitations.
De plus, il y a des fonds de milliards comme le RRF qui sont venus restaurer et tirer parti de la Grèce.
Ici, vous pouvez obtenir un prêt de 50 % des coûts totaux du projet et même inclure les coûts d'exploitation pour la première année. Le taux d'intérêt (s'asseoir d'abord sur la chaise) est fixe de 0.35 %, avec une période de grâce pouvant aller jusqu'à trois ans et un prêt sur 15 ans. Bien sûr, vous devez élaborer un plan d'affaires pour le tourisme afin de saisir cela.
Nous sommes heureux de payer nos experts pour assurer l'acceptation de ces prêts.
Je ne veux pas que vous ayez l'impression que tout ce que j'ai énuméré ci-dessus est facile.
Absolument pas, c'est un système, de la détermination, de la persévérance et une envie de réussir.
Sachez que pour chaque affaire qui réussit, il y en a beaucoup d'autres qui n'atteignent même pas la reconnaissance parce qu'elles tombent à l'eau et peut-être avons-nous aussi investi de l'argent dedans... mais quand il y a une bonne affaire c'est bien !
Écrivez-moi dans les commentaires et je répondrai à vos questions et aussi à ce que vous avez retenu de mon message
Belle journée
Nir Étiquette