Les élections de mi-mandat pourraient être cruciales pour le marché du logement : une question "controversée" divise les démocrates et les républicains

Les élections de mi-mandat aux États-Unis auront lieu mardi. L'élection a des implications pour le marché du logement, selon un nouveau rapport de la banque d'investissement Cowen.
Le rapport de Jarrett Seiberg de Kaun a noté que les élections du 8 novembre détermineront quel parti contrôlera la Chambre et le Sénat pour les deux prochaines années.
Ensuite, le résultat affectera un certain nombre de questions liées à la politique de financement du logement, a-t-il déclaré.
Fini le crédit d'impôt primo-accédant
En supposant que les républicains "prennent au moins le contrôle de la Chambre", a écrit Seiberg, cela signifierait probablement aucun crédit d'impôt pour les premiers acheteurs.
Le crédit d'impôt était, grâce à une mise à jour du code des impôts de l'Internal Revenue Service, de donner aux acheteurs d'une première maison jusqu'à 15,000 XNUMX $ en crédits d'impôt fédéraux remboursables. Les démocrates ont tenté de faire passer le crédit d'impôt l'année dernière par le biais d'un soi-disant projet de loi de réconciliation, a noté Seiberg. Mais un nouveau projet de loi de réconciliation est peu probable, a-t-il ajouté.
Il est peu probable qu'il reçoive des fonds pour un logement de réadaptation
Le programme de réconciliation initial comportait une autre composante importante du logement - le logement de réadaptation.
Le paquet prévoyait des milliards de fonds pour la construction, la rénovation ou l'achat de logements sociaux abordables, a noté Seiberg, ce qui aiderait au logement locatif. "On a du mal à voir comment ça passe devant le Comité national républicain", a-t-il noté.
Pas de réforme pour Fannie et Freddie
Fannie Mae et Freddie Mac devraient rester sous le conservatisme gouvernemental, quels que soient les résultats des élections, a écrit Seiberg.
Fannie et Freddie sont des sociétés de prêts immobiliers soutenues par le gouvernement fédéral et créées par le Congrès. Ils achètent et garantissent des hypothèques émises par des prêteurs, tels que des banques et des sociétés de technologie financière. Ils détiennent ensuite les hypothèques ou les vendent comme titres sur le marché secondaire.
Ils sont sous la tutelle directe du gouvernement fédéral. Le gouvernement les a repris et les a placés sous la tutelle de l'Agence fédérale de financement du logement en 2008, lorsque le marché du logement a commencé à se dissoudre des prêts subprime.
L'administration Trump voulait sortir Fannie et Freddie du conservatisme gouvernemental. Mais ne vous attendez pas à ce que cela se produise de sitôt, a écrit Seiberg, quel que soit le vainqueur.
"La question est politiquement controversée. Il divise démocrates et républicains. Nous ne voyons pas de solution bipartite", a-t-il noté. "Ce qui pourrait arriver, c'est de parler davantage de réformes réglementaires, même s'il nous est difficile de voir des actions avant les élections de 2024."
Attendez-vous à ce que les primes FHFA soient réduites
Peu importe qui gagne, attendez-vous à des primes plus faibles pour les emprunteurs hypothécaires potentiels, a déclaré Seiberg.
Si un propriétaire potentiel a une cote de crédit inférieure ou une petite somme d'argent économisée pour un acompte, il peut contracter un prêt FHA au lieu d'un prêt conventionnel. Mais les prêts FHA sont assortis d'une prime d'assurance hypothécaire, qui est une taxe supplémentaire que les propriétaires paieront pour garantir le prêt.
La prime est double : un coût initial et un paiement annuel.
Les emprunteurs de la FHA paient actuellement 0.80% par an en primes annuelles, selon le site Web de l'agence, pour les prêts inférieurs ou égaux à 625,000 5 $ et un acompte de XNUMX% ou plus.
Si le taux de la prime d'assurance hypothécaire diminue, cela peut faire économiser des milliers de dollars au propriétaire en une seule année s'il achète une nouvelle maison ou s'il refinance.
Pour une maison de 150,000 1,200 $, la prime est de 100 XNUMX $ par année (ou XNUMX $ par mois).
«Le président Biden a déjà son superviseur [Federal Housing Administration] et son secrétaire [Housing and Urban Development] en place. C'est pourquoi même un balayage du GOP ne devrait pas empêcher l'équipe Biden de réduire les primes de la FHA", a déclaré Seiberg.
"Nous prévoyons toujours une réduction de 25 points de base des frais d'avance et une réduction de 25 points de base des frais annuels", a-t-il ajouté.
Chaos au Bureau de la protection financière des consommateurs
À la mi-octobre, une cour d'appel fédérale a déclaré que le Consumer Financial Protection Bureau, une agence de surveillance financière, était inconstitutionnel en raison de son financement.
Si la Cour suprême est d'accord, cela pourrait conduire à l'annulation de la loi sur les hypothèques qualifiées et de la loi révisée sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), a déclaré Seiberg.
Selon l'Urban Institute, la loi QM a été créée par le CFPB qui établit des normes pour les prêteurs et les investisseurs afin qu'ils puissent se protéger contre les poursuites par des emprunteurs qui prétendent avoir reçu un prêt qu'ils ne pouvaient pas rembourser.
RESPA interdit des choses comme les retours pour les références d'affaires, les règlements de commissions non gagnées, etc., ce qui est dans le meilleur intérêt du consommateur.
Et "cela peut créer un chaos réglementaire car les prêteurs ne sauront pas quelles règles suivre", a-t-il souligné. Lors de la conférence annuelle de la Mortgage Bankers Association à Nashville, Tennessee, ce sujet a été soulevé comme une question importante à surveiller parmi les prêteurs.
Si les règles de la route ne sont pas claires, les consommateurs peuvent poursuivre les prêteurs plus souvent pour comportement prédateur ou contraire à l'éthique, et donc les prêteurs peuvent faire face à une responsabilité légale accrue, a noté Seiberg.
"La solution serait que le Congrès approuve le financement de l'agence", a-t-il ajouté, "qui serait alors en mesure d'approuver ses actions précédentes".
Si le Comité national républicain ne prend le contrôle que de la Chambre des représentants, une telle décision pourrait être difficile à réaliser, "parce que les républicains pourraient refuser de financer l'agence ou définancer l'agence", a déclaré Seiberg. "Cela pourrait créer une confrontation avec Biden, qui pourrait rejeter tout ce qui n'est pas entièrement financé."