Comment ai-je acheté une immense propriété de 5350 pieds carrés dans le marché chaud de Dallas au Texas dans un excellent emplacement et à 61 $ le pied carré?
Salut les amis
Je suis sûr que je n'ai pas besoin de vous dire que l'un des marchés les plus en vogue aux États-Unis en ce moment est le Texas - de nombreuses entreprises comme Tesla d'Elon Musk, Apple, HP et bien d'autres déménagent au Texas et avec elles des dizaines de milliers de travailleurs en raison de temps chaud, faible coût du terrain, allégements fiscaux, réglementations d'entreprise pratiques et plus encore. .
Alors qu'Austin au Texas a déjà augmenté d'environ 45 % et que Dallas a augmenté de plus de 30 % au cours de l'année écoulée, nous concentrons la plupart de nos transactions à Houston au Texas, qui a encore un long chemin à parcourir - mais le désir d'acheter sur les marchés supplémentaires du Texas n'a pas expiré.
Il existe un certain nombre de marchés en ébullition dans le nord de Dallas, tels que Plano et Frisco, qui ont augmenté de 70 à 80% au cours des deux dernières années et vous pouvez voir que le nombre de propriétés disponibles à l'achat dans ces zones est tombé à un dixième de le montant disponible sur ces marchés il y a deux ans Et pour moi, cela n'a pas de sens d'acheter dans des zones en ébullition qui semblent avoir épuisé leur ascension. Finalement, les prix seront dérivés de la capacité de payer des résidents et à mesure que les taux d'intérêt hypothécaires augmentent et que l'inflation s'accélère, la capacité de paiement des acheteurs potentiels diminuera et je prédis que dans ces zones, nous verrons jusqu'à 20 % d'ajustements de prix dans les années à venir. .
Un autre facteur qui affectera ces zones est que, bien qu'aujourd'hui l'offre de maisons soit faible, nous voyons environ 79,000 2008 permis de construire en cours d'élaboration à Dallas et des maisons à divers stades de construction, ce qui entraînera des inondations de maisons - des inondations plus importantes qu'en XNUMX. .
Par conséquent, sur le marché actuel, il est logique de se concentrer sur des complexes multifamiliaux sujets à la crise ou sur des propriétés nettement inférieures au prix du marché dans des zones clés qui sont encore loin de maximiser leur valeur et sont "du mauvais côté du quartier" - ce qui signifie adjacents aux quartiers chers compte tenu de la migration positive et de la gentrification Continuer les quartiers forts se répercuteront sur les quartiers les plus faibles et affecteront leur valeur.
Il existe une loi non écrite dans l'immobilier - une loi qui vient juste après la loi sur la location, la location - la loi selon laquelle le profit est réalisé à l'achat ! - Cela signifie que les actifs que nous achetons doivent être achetés en dessous du prix du marché - de préférence à l'achat direct auprès du vendeur d'actifs hors marché.
Les bonnes affaires proviendront d'un vendeur en difficulté ou d'une propriété en difficulté - ou des deux, c'est-à-dire d'un vendeur en difficulté ou d'une propriété en difficulté - notre objectif étant de trouver une solution pour le vendeur et cette solution se présentera sous la forme d'une remise importante sur le prix d'achat.
Nous avons donc commencé à chercher une propriété à Dallas avec le profil standard d'un bon quartier et d'une bonne école avec l'idée de déménager dans la région (après avoir levé la main pour trouver une propriété à Austin cool) mais nous nous sommes vite rendu compte que les prix à Dallas dans les bonnes zones ça n'a pas de sens pour nous Attaquez et vite ! (Surtout après avoir mené une étude de marché approfondie et réalisé qu'il s'agissait bien d'une opportunité)
Donc, cette propriété était d'abord exceptionnelle par sa taille - la plus grande propriété du quartier By Far. Juste un château - et il n'a pas été épargné - il est clair que son propriétaire était un homme très durable qui y a beaucoup investi - seul le toit d'une telle propriété vaut 40 à 50 XNUMX $ et le toit de cette propriété est un quelques années et en excellent état.
En général je recherche des propriétés non pas par prix absolu, mais par prix au pied carré - le prix peut parfois être trompeur - voir une propriété à 300,000 500,000 $ dans un quartier de 1500 200 $ et penser que c'est une aubaine - seulement ce que vous ne remarquez pas c'est que la propriété est de XNUMX pieds carrés et le prix au pied carré est de XNUMX $ - plus élevé que le prix dans la région, donc le prix absolu est moins intéressant pour moi. Pour moi, j'achète un pied carré au poids - et aussi bon marché que possible, mieux, bien sûr, comme mesure comparative de la superficie et du potentiel de revenus futurs de la propriété.
La propriété en question est allée sur le marché au prix de 420,000 4,345$ et la municipalité est cotée à environ 96 XNUMX pieds carrés - un prix qui reflète XNUMX$ le pied carré.
Les maisons rénovées sur la même rue se vendent 180$ pour 200$ le pied carré - moitié prix - donc ça sonne déjà intéressant et on a commencé à suivre.
La propriété est tombée en rupture de contrat et est revenue sur le marché à 394,000 90 $ - un excellent prix. On est déjà à XNUMX$ le pied carré. Moins de la moitié du prix - et selon les photos, la propriété semble dans un état raisonnable et non dans un état tel qu'une rénovation complète soit nécessaire. J'aime les propriétés en rupture de contrat - le vendeur sous pression.
Il est probable que l'acheteur précédent n'ait pas pu obtenir d'hypothèque sur la propriété ou l'ait remboursée après le rapport d'inspection car la propriété avait besoin de réparations à ses fondations.
Il est important de noter que la plupart des autres domaines dans lesquels j'investis incluent New York où je vis, un problème de fondation sera une disqualification immédiate - mais au Texas, où le terrain est mou, presque chaque propriété a un problème de fondation et les coûts de réparation sont relativement bon marché car il existe de nombreuses entreprises spécialisées dans ce domaine. Même si au Texas, le coût de la main-d'œuvre est beaucoup moins cher qu'à New York et au Texas en général, ils ne sont pas enthousiasmés par la question - il est donc probable que si un investisseur de Californie ou New York a reçu un rapport d'inspection avec un problème de fondation auquel il aurait renoncé s'il n'avait pas fait ses devoirs en raison de l'état de la propriété. Pour moi, c'est une opportunité. J'ai tenu compte du fait qu'à un tel prix pour Swire Pot même si je dois investir 100 XNUMX $ en réparations je suis quand même bien mieux loti en terme de prix.
Alors Yaron Yashar et moi, l'agent avec qui je travaillais, avons décidé d'aller de l'avant et de faire une offre. Nous avons contacté les agents des vendeurs et nous avons lancé un appel d'exploration conjoint. Nous voulions vérifier s'il y avait plus de place pour négocier le prix et à notre grande surprise nous avons obtenu une réponse positive. Nous avons décidé de ne pas descendre trop bas pour ne pas faire fuir les vendeurs mais d'un autre côté je me suis rendu compte qu'il y avait probablement un problème ici - soit les vendeurs soit la propriété ou les deux - et où un acheteur régulier hésiterait - c'est là les opportunités se présentent - ce sont exactement les endroits pour faire de bonnes affaires immobilières En dessous du prix du marché.
Nous avons proposé 370 XNUMX à l'avance - nous avons donc abaissé notre point de départ pour les négociations futures. Étant donné que le vendeur connaissait déjà la propriété et a effectué une inspection et une connaissance des problèmes de la propriété parce que la propriété était déjà dans le contrat, il y avait une bonne chance de flexibilité. S'il s'agissait du premier tour et du premier contrat conclu par la propriété, il est probable qu'une telle flexibilité n'aurait pas eu lieu.
La photo transmise au vendeur - "Je vous fais une faveur que je suis prêt à vous décharger de ce fardeau"
Les vendeurs ont accepté.
Nous avons vérifié auprès de la municipalité les permis délivrés à la propriété - les permis de construire - et avons vu qu'il y avait une autre unité de logement complète qui n'était pas enregistrée auprès de la municipalité - une unité d'environ 1000 pieds carrés - nous sommes donc déjà dans la propriété dans le domaine de 5350 pieds carrés.
Au prix de 370,000 69.15$ nous sommes déjà à XNUMX$ le pied carré!
Lorsque la propriété vend des propriétés rénovées à 180-200 mille pour un carré - vous savez qu'il n'y a pas de place pour les erreurs ici - même si vous reconstruisez toute la propriété pour 69 $ par carré, vous avez un très grand espace d'erreur
Nous avons conclu un contrat et fixé une date d'inspection et pour moi le prix de 370 XNUMX est actuellement le prix de départ des négociations.
J'ai fait une étude approfondie d'un grand nombre d'inspecteurs immobiliers (inspecteurs), regardé le niveau de détail de leurs rapports et choisi l'inspecteur qui m'a semblé le plus détaillé et professionnel - même s'il était plus cher. Le prix dans de tels cas n'est pas significatif - il vaut mieux payer pour un rapport professionnel et détaillé car ce rapport est votre ticket d'entrée aux négociations et peut vous rapporter beaucoup d'argent - c'est votre billet de loterie et vous devez le choisir avec soin.
Je savais que pour mener des négociations professionnelles j'avais besoin d'outils - je ne suis pas de ceux qui lancent des chiffres en l'air sans fonder dans l'espoir de faire baisser le prix. Je savais que pour atteindre un prix inférieur, je devais baser l'offre sur des faits et des chiffres.
À ce stade, nous avons découvert un autre facteur qui stressait la famille, au-delà du divorce - dans le cadre de notre travail avec la société de titres, nous avons également découvert que la famille devait 18,000 XNUMX $ d'impôts à la municipalité - alors qu'est-ce que cela signifie - que le la famille est actuellement en difficulté financière et la propriété pourrait être saisie ! Et il est probable que les deux mois qu'ils ont « passés » sur le premier acheteur qui n'a pas conclu n'ont fait que les presser davantage et qu'ils doivent conclure l'affaire à tout prix.
Il faut comprendre que dans cette situation - si la propriété est saisie et va à la forclusion - la propriété vendra tout.
Je savais qu'avec la société de prêt que je possédais, NadlanCapitalGroup, Qui procède à un appel d'offres inversé entre des dizaines d'entités de financement pour trouver la meilleure offre Je peux conclure l'affaire rapidement avec un financement (notre record est de 16 jours) à un taux d'intérêt attractif donc même un contrat de 30 jours devrait suffire.
Je suis monté avec Yaron pour un zoom très détaillé avec l'inspecteur, et bien sûr je me suis assuré d'enregistrer la réunion, et nous avons passé en revue tous les problèmes importants de la propriété. J'ai souligné à l'avance à l'inspecteur, avant même l'inspection, que le but de l'inspection est de négocier la propriété. J'ai également payé 50 $ de plus pour un service spécial qui me permet d'obtenir un devis sur toutes les questions du rapport - je savais qu'il pourrait être utilisé par moi dans les négociations et me donner un aperçu des coûts prévus.
Le rapport spécial fait état d'un montant total de rénovation de 40,770 80$ sans compter le coût des fondations. Avec les bases on parle « sur papier » d'environ XNUMX XNUMX $.
Nous avons apporté un autre devis de 96,000 181,000 $ pour la rénovation d'un autre entrepreneur, et un autre qui comprend la rénovation complète de la maison - une offre gonflée jusqu'à un maximum de XNUMX XNUMX $ - le démontage et le remontage de la maison.
Yaron m'a dit qu'il avait un e-mail qu'il envoie habituellement à l'agent - je lui ai demandé de me laisser gérer les négociations et il a accepté d'essayer ma voie.
D'après un examen antérieur de nombreux actifs, je savais que la qualité de la présentation des données était le facteur déterminant.
J'ai préparé un rapport détaillé de 29 pages qui comprenait des explications détaillées sur la propriété, les principaux problèmes d'inspection sur lesquels il pensait se concentrer, la vidéo avec l'inspecteur, les trois citations et bien d'autres explications.
Généralement dans le jeu de négociation - pour gagner le jeu, vous devez être dans une position où vous êtes All In et prêt à abandonner l'affaire - pour donner au vendeur le sentiment que c'est votre offre ou rien et pour chaque mouvement dans la négociation vous devez obtenir quelque chose en retour.
Bref rappel -
Il convient de rappeler que la propriété a été commercialisée à l'avance à un prix attractif pour sa taille - 420 XNUMX
En raison de son retour sur le marché - a été offert à 394 mille
Et j'ai créé pour les vendeurs une corrélation avec le prix que nous sommes prêts à payer avant d'inspecter la propriété à 370 mille.
Le prix a baissé de 50 XNUMX $ par rapport à un prix qui était attractif avant même que nous n'entrions dans les négociations - tout cela nous donne une indication de l'état des vendeurs et de l'état de la propriété et nous transmet - qu'il y a de la flexibilité et qu'il y a quelque chose a raconter.
J'ai écrit moi-même l'e-mail à l'agent - j'ai expliqué la situation, montré le coût moyen des réparations et basé toutes les informations sur des faits sur le terrain et des chiffres - j'ai finalement dit que j'étais prêt à "faire un compromis" sur un téléchargement de seulement $ 70,000 XNUMX et absorber le reste des rénovations moi-même.
Nous avons envoyé l'e-mail.
Pour moi, c'était "vivre et oublier" - attraper ou ne pas attraper. La loi des grands nombres - soumettez un grand nombre d'offres et ne faites aucun lien émotionnel avec une propriété ou une offre - si l'offre l'attrape, elle l'attrapera.
Faut savoir lâcher prise. Aller manger 
Fine cuisine texane et attente?
Si le vendeur a accepté, vous avancerez, sinon très bien aussi.
Lorsque Shiron m'a demandé après une semaine si je devais revenir en arrière et vérifier avec le vendeur - j'ai dit non - je ne voulais pas montrer une photo d'un acheteur stressé et je n'étais vraiment pas stressé - je devrais laisser l'autre brasser avec l'offre et s'il est vraiment désespéré et peut perdre la propriété et n'a pas d'autres options - il sera d'accord - et ce qui s'est passé. Yaron est revenu vers moi après une semaine et demie que je n'ai pas ouvert la bouche et m'a écrit - ils ont accepté l'offre !
Ce qu'ils ont demandé - c'était deux semaines Grace - où ils pouvaient s'organiser et sortir de la propriété - j'ai accepté.
Nous avons demandé les appareils - réfrigérateurs, cuisinières et machines à laver - nous avons vêlé. En raison de la très bonne relation avec les vendeurs, nous avons également reçu un énorme téléviseur Samsung en cadeau.
Lorsqu'on nous a demandé de prolonger le délai - c'était déjà en train de louer une propriété - nous nous sommes mis d'accord sur 100 $ pour chaque jour supplémentaire.
Quand ils ont demandé 4 jours de plus - j'ai demandé le système de caméra de la maison - ils ont accepté. C'est ainsi que j'ai installé un système de caméra dans toute la propriété.
Donc en général dans les négociations je sais que chaque vendeur a sa situation - et je connaissais la situation problématique dans laquelle se trouvent les vendeurs - et ils ont une solution sur la table. Peut-être pas optimal mais une solution.
Ils peuvent se désendetter immédiatement, sortir du danger qui plane sur la perte de biens et obtenir une somme importante pour le reste de leur vie et mettre ces ennuis derrière eux - la dette envers la municipalité, la nécessité de réparer les fondations et déménager dans un nouvel endroit avec une nouvelle voie et une nouvelle vie.
Après l'approbation du contrat, Yaron m'a demandé si j'étais content - j'ai dit pas vraiment. "L'argent est compté dans les escaliers." Ce n'est pas ce qui m'excite - je sais que la langue de travail ne fait que commencer - après que la propriété soit stabilisée et génère des revenus, je serai éclaté. Il faut également comprendre les obstacles qui se présenteront en cours de route et les coûts imprévus. Une autre vision pour la date.
J'ai pris les prévisions les plus sombres en termes de coûts pour que je ne puisse pas perdre à ce prix, mais bien sûr, je m'efforce d'obtenir la situation la plus optimale.
J'ai commencé à travailler -
Assurance première chose - Les anciens propriétaires ont payé environ 6000 2500 $ - après quelques appels téléphoniques, j'ai pu obtenir la même assurance à XNUMX XNUMX $.
Electricité, eau, gaz - Là aussi, j'ai optimisé.
Concernant les impôts - Je devrai signaler à la municipalité le faible montant de l'achat afin que cela se reflète dans les taxes. De plus, si nous vivons là-bas, vous pouvez réduire encore plus le montant grâce au programme Homestead.
Et maintenant, pour la décision - quel sera le but de la propriété - voici donc les options qui s'offrent à moi :
1. Résidence + bail à long terme ou à court terme
Vivre dans la grande unité de 3000 pieds carrés - immense salon, maître avec jacuzzi et dressing, cuisine de taille folle, deux grandes chambres d'enfants et une douche complète pour les enfants, toilettes invités et un autre étage avec un grand loft qui a plus de douche et un placard massif.
Dans cette option, nous pouvons louer les deux unités différentes en Airbnb ou en location standard. La petite unité peut rapporter environ 1000 1300 $ et la grande environ XNUMX XNUMX $ en location régulière. Dans un bail à court terme environ trois fois.
Le fait est que son style existant - le style espagnol, est moins adapté à la location à court terme - la couleur dans de grandes parties de la nouvelle maison - on peut donc se demander si la couleur est belle ou non - elle convient à la population vivant dans ce domaine - donc le loyer à court terme est un investissement beaucoup plus important - mais le loyer à long terme Repeindre la majeure partie de la propriété - réparations de peinture maximales - remise importante. La cuisine n'a pas besoin de trop de travaux non plus - pour un bail à court terme, je la peindrais probablement en blanc mais pour un bail à long terme, le noir est assez bon - donc nous ferons une touche zéro à la couleur et c'est tout.
Ce qui fait un clin d'œil à Airbnb, c'est la variété d'options où - vous pouvez tout louer - et puis il est en concurrence avec un très petit nombre de propriétés car il n'y a pas beaucoup de propriétés de cette taille à Dallas à louer - un château de 7 pièces
Ou louer en fonction des différentes zones de la maison - vous pouvez donc lui donner plusieurs options - en tout cas le coût de la peinture de l'ensemble, des meubles, de l'ajout d'attractions comme une piscine à partir d'un projecteur, etc. n'a actuellement aucun sens - mais c'est certainement une option intéressante pour l'avenir
2. Location de toute la maison
Pour louer toute la maison environ 7 chambres et 6.5 salles de bains dans un loyer régulier - j'ai choisi avec un certain nombre de sociétés de gestion - la fourchette varie de 3500 à 4500 dollars par mois selon le niveau de rénovation et l'avis de la société de gestion.
Avec une rénovation massive, il est probablement possible d'atteindre 6000 XNUMX $ de loyer, mais la rénovation sera excessive au niveau du quartier et n'augmentera pas la valeur de la propriété en conséquence.
3. Convertissez toute la propriété en Airbnb
Environ trois ou quatre unités - la chose qui, dans un tel cas, devrait changer tout son style du style espagnol au style solide de location à court terme - un investissement compris entre 50 et 70 mille dollars. Cela peut être fait plus tard, mais dans une décision conjointe avec des experts en la matière, il vaut mieux d'abord "animer" la conférence pendant quelques années de manière régulière et voir si elle a des problèmes, les résoudre et ensuite passer à de tels un déménagement - nous ne voulons pas de problèmes avec les locataires à court terme.
4. Diviser la propriété en 4 unités
La propriété est déjà construite d'environ trois unités - en ouvrant une porte sur le côté gauche de la propriété et en ajoutant deux portes intérieures et une kitchenette, j'obtiens une autre unité locative d'environ 700 pieds carrés au deuxième étage que vous pouvez obtenir un loyer d'environ 1000 $
Autrement dit, dans cette option, le potentiel de location est de :
UNE. Unité principale d'un immense salon, chambre des maîtres avec bain jacuzzi, toilettes invités et toilettes complètes, immense cuisine et deux chambres d'enfants - oui 2500$ à 3000$
B Étage au dessus après split - 1000$
troisième. L'unité arrière de 1350 pieds carrés - Deux chambres, une salle de bain de cuisine de bidonville, des machines à laver et une cour privée - Minimum 1 $ par pied carré - disons 1300 $
RÉ. L'unité dans la cour après rénovation - et elle a besoin d'une rénovation entre 8000 10000 et 1000 XNUMX dollars - peut être louée pour un loyer court et refaite trois fois ou laissée telle quelle - disons XNUMX XNUMX XNUMX XNUMX
Autrement dit, dans un bail normal, le bien devrait rapporter 6,300 XNUMX s'il est divisé en quatre logements
En termes de coûts - entre-temps, j'ai reçu quatre suggestions pour réparer les fondations à partir d'un certain nombre de recommandations - les offres vont de 16,000 6000 $ à l'offre la plus chère à environ XNUMX XNUMX $ d'une entreprise qui, en surface, a fait la meilleure impression sur moi - donc pas le plus cher est le meilleur.
Cette entreprise, comparée à d'autres entreprises, est venue avec un équipement de test professionnel et m'a dit que tout l'arrière de la maison ne devrait pas être réparé - par rapport à d'autres entreprises qui ont essayé de pousser autant de travail que possible
Je devrai probablement mettre des gouttières françaises sur le côté du grag pour empêcher l'eau de pénétrer dans les fondations - ce sont les seuls qui l'ont suggéré et ils ont obtenu plus de points de ma part.
Quant à la rénovation - il y a des entrepreneurs qui ont proposé 40 à 50 XNUMX - il y a ceux qui font le travail directement sans encaisser de commissions élevées et en ont offert la moitié ou le quart - je suis encore en phase de test.
Je n'ai pas l'intention "d'enterrer" beaucoup d'argent supplémentaire dans cette propriété en rénovation à ce stade - préférez économiser l'argent d'une caution pour la prochaine propriété et laisser cette propriété fonctionner et commencer à produire de l'argent pour ne pas perdre de temps d'une propriété vide et aussi parce que les boussoles à ce stade ne le justifieront pas - cette propriété est déjà la le plus grand et le plus luxueux de tout le quartier. Que le quartier ne suivra pas les prix - lorsque cela se produira, il sera rentable de le rénover à un niveau élevé et de le vendre pour près d'un million de dollars - nous n'en sommes pas encore là - cela pourrait prendre une autre décennie - et outre le goût intéressant des couleurs existantes si elles sont belles ou non Relativement nouvelles et les locataires de ce quartier n'ont aucun intérêt au moins pour le moment à passer à quelque chose qui ne nécessite pas de mise à niveau et qui correspond à la caractère du quartier.
Donc, en conclusion, il faut savoir où acheter et garder une trace des données sèches - toutes les régions du nord du Texas - ont déjà augmenté de 80 % et il n'y a pas d'opportunités d'investissement à mon goût - si l'on n'a pas à acheter un résidence là-bas - ce n'est pas l'endroit pour investir en ce moment.
Il y a des zones comme celle-ci qui subissent une gentrification et sont considérées comme de nouvelles constructions, et qui sont dans des endroits stratégiques - à proximité des attractions et du centre-ville - et qui n'ont pas encore augmenté de prix de la même manière que d'autres zones ont augmenté.
Bien sûr, vous devez vous rendre dans la zone et voir l'état des maisons du bloc et c'est ce que vous avez fait - dans cette zone, vous pouvez voir des maisons qui ont déjà été retournées - et je ne doute pas que dans quelques années, l'ensemble la zone changera - vous pouvez voir les comparables joints dans les photos. Et plus encore.
Alors, quelle est la valeur de la propriété - After Repair Value - ARV ?
Selon le site Redfin - un maximum de 651,000 149 $ - selon XNUMX $ le pied carré et selon la superficie inscrite à la municipalité. (Hors unité d'habitation de cour).
Nous connaîtrons la valeur du refinancement pendant encore six mois - lors de la réévaluation après que la propriété a été louée pendant une période.
Supposons que nous utilisions à titre de comparaison une valeur de seulement 110 $ le pied carré - à sa pleine grandeur, nous serons déjà à 577,500 XNUMX $.
Et quelle sera sa valeur lorsqu'elle sera de 180 $ ou 200 $ le pied carré ? Que ce soit par sa taille réelle, nous sommes environ 1,070,000 XNUMX XNUMX $ - en principe, plus la propriété est grande, plus le prix au pied carré est petit, donc je ne le prendrais pas comme un indice comparatif, mais j'aurais certainement le potentiel d'atteindre de tels montants d'ici une décennie quand le quartier se développe.
Il est important de souligner que tout n'est pas parfait - et à partir de là, l'opportunité - les prix et la demande aux États-Unis sont dérivés d'un grand nombre de paramètres - et un paramètre très important est le mélange de population, d'écoles et de criminalité.
Cette propriété a été achetée avec l'évaluation que la zone s'améliorera à l'avenir - et donc la fonction de notre résidence dans la propriété est actuellement hors de question. Ce n'est pas un mauvais quartier, mais le classement des écoles est trop bas pour nous - surtout par rapport à Long Island où nos écoles sont classées aux niveaux 9 et 10.
Donc cette semaine, je vais décider d'un entrepreneur et de la meilleure stratégie pour la propriété - et comme mentionné, nous sommes venus pendant deux semaines pour nous occuper de la propriété et également vérifier tous les aspects du Texas en termes de transition. Il y a des idées ici et là lorsque l'on compare les résidences à Dallas par rapport à New York - il ne fait aucun doute qu'aujourd'hui les biens chauds au Texas - et en tant qu'homme d'affaires immobilier, je préfère être proche des biens, des opportunités et des relations. Au-delà de cela, il y a une famille qui vient avec moi - actuellement tous ceux qui veulent vraiment traverser ce Nirit - fatigués du froid de New York, alors bien sûr nous avons amené les enfants et nous visiterons la communauté locale cette semaine - nous irons à Beit Chabad, aux scouts, aux écoles juives et plus encore - il y a une chaleureuse communauté israélienne et juive.
Quoi qu'il en soit, si je suis All In sur la propriété à 330,000 6300 $ et que le revenu brut est de 22.9 XNUMX $ - je suis à un rendement de XNUMX% au centre-ville de Dallas dans le marché le plus fou des États-Unis. Pas mal je dirais.
Alors, qu'avions-nous ?
Achat pour 300,000 56.074 $ - reflétant XNUMX XNUMX $ pour Square Pot
Le coût de la rénovation des fondations, de la rénovation de l'unité extérieure, de l'ajout d'une unité au toit et à la cuisinette et des réparations mineures à la maison - disons dans la fourchette de 30,000 330,000 $ - nous à 61.68 XNUMX $ - reposait à XNUMX $ le pied carré.
Donc, si vous êtes arrivé jusqu'ici, vous êtes probablement intéressé par de telles offres - alors n'hésitez pas à investir avec nous et à apprendre de nous.
Toute personne intéressée par de telles offres - demain, nous ouvrons le premier cycle de Notre titre Wholesale avec Gal Schmuckler et avec moi, Lior Lustig Dans cet itinéraire, je parlerai aux étudiants en détail de la transaction et donnerai le rapport que j'ai créé, passerai en revue tous les devis de rénovation, donnerai accès à l'entretien enregistré avec l'inspecteur où vous pourrez voir exactement ce que j'ai demandé et comment j'ai dirigé le appel, rapport de test et lettre à l'agent - et bien sûr heureux de répondre à toute question.
Il est important de se rappeler que la propriété était sur le marché - dans le MLS - ce qui signifie qu'elle était exposée à tout le monde et donc la concurrence qui était avec elle était plus difficile.
Pensez à ce qui se serait passé si la propriété n'avait pas été exposée à tout le monde et que vous auriez atteint son propriétaire avant même qu'elle ne soit mise sur le marché et négociée ? Vous avez eu beaucoup plus de facilité et beaucoup moins de stress - et c'est exactement ce que nous enseignons dans la piste - comment obtenir des transactions hors marché qui sont sur le marché, comment atteindre des vendeurs stressés, ou des propriétés avec des problèmes ou des vendeurs hors de l'état ou des vendeurs plus âgés qui n'ont plus le désir de gérer la propriété ou les actifs Il y a beaucoup de capitaux propres en eux - et ces actifs ont un intérêt pour le vendeur à vendre afin de réaliser le profit qui a été dans l'actif depuis qu'il a acheté ce.
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Dans la vidéo - visite de la maison avec la société de gestion.
Dans les vidéos suivantes, nous ferons le point sur l'avancement de la transaction et des rénovations.
Bonne chance à nous tous!
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