Entrepreneur de la semaine Post 2

Je sais qu'il y aura pas mal de gens qui vont se fâcher contre moi et c'est bien, le but de cet article n'est de mettre personne à l'aise, il s'agit de l'un des points les plus douloureux de l'investissement immobilier dans le États-Unis, certainement quand nous le faisons depuis Israël.
Il est temps de parler de l'échec structurel qui existe entre nous, investisseurs et sociétés de gestion, des conflits d'intérêts et des raisons pour lesquelles c'est la raison la plus courante de l'échec des investissements aux États-Unis.
Il y a à peine une semaine que les gens ne me contactent pas, pour me consulter sur les investissements aux États-Unis, sur un accord spécifique ou dans un domaine ou un autre. Je donne à tout le monde la même réponse, il y a de bonnes affaires partout, Ohio / Floride / Texas שוק Analyse de marché הג Données d'immigration…. Données d'emploi… Plans de ville… Tout est beau mais surtout le bruit de fond.
La seule chose qui transformera une bonne affaire en un bon investissement est de savoir qui gère l'investissement!
Oui, c'est si simple…
Le but d'une bonne société de gestion en est un, faire fonctionner la propriété et produire un retour sur investissement pour nous investisseurs!
Elle doit choisir les meilleurs locataires avec les plus grandes chances de nous payer le loyer à temps et tout cela sans détruire la propriété (beaucoup plus difficile qu'il n'y paraît). Il doit prendre en charge les appels d'entretien des locataires de la manière la meilleure et la plus rapide pour que nos locataires soient heureux et payants, tenir la comptabilité de manière ordonnée et appropriée, collecter des fonds, payer les taxes, les factures, etc.
Pour le service, nous payons généralement un montant compris entre 8% et 10% du salaire brut. Pour un remplacement de locataire, un mois de location est généralement payé, et pour l'entretien et la préparation des appels pour la propriété après qu'un remplacement de locataire est payé au besoin.
Jusqu'à présent, Pierre sonne non? Parfois, nous oublions un peu mais dans l'ensemble, nous avons obtenu un service et aussi la société de gestion qui a travaillé si dur pour nous mérite de faire des bénéfices. Alors, pourquoi dans tant de cas cela ne fonctionne-t-il tout simplement pas? Pourquoi ai-je des clients qui ont remplacé pas moins de quatre sociétés de gestion en un an? Pourquoi y a-t-il tant de gens qui ont été brûlés si gravement qu'ils m'ont juré de ne jamais retourner investir aux États-Unis ou du tout dans un endroit qui n'est pas là où ils vivent?
Voici quelques raisons principales pour lesquelles les sociétés de gestion peuvent ne pas être en mesure de bien performer:

1. Une entreprise trop grande - quelle que soit leur volonté, les entreprises avec beaucoup d'actifs sont tout simplement incapables d'apporter une solution personnelle et spécifique aux problèmes. Par exemple, si un locataire ne paie pas au mieux l'ordinateur mettra à jour l'aimable greffier pour contacter les locataires et leur demander de payer, ou à tout le moins simplement envoyer automatiquement le gestionnaire immobilier sur le terrain pour donner un avis avant l'expulsion.
   Selon vous, quelle est la motivation du greffier pour essayer de comprendre et de résoudre le problème avant l'enlèvement prévu, qui va nous coûter au mieux entre des centaines et des milliers de dollars? À quel point cela lui fait-il mal quand elle enregistre le chèque de votre compte pour la préparation de la propriété pour un nouveau locataire d'une valeur de plusieurs milliers de dollars? Ou pour des frais de gestion mensuels même s'il n'y a pas du tout de locataire dans la propriété? (Oui, il existe dans pas mal d'entreprises).
   2 MANQUE D'IDENTITÉ DES INTÉRÊTS ET DES GRILLES - "LA cupidité EST BON" L'une des phrases que tous ceux qui me connaissent savent que j'aime le plus, et il n'y a aucune situation dans laquelle vous passerez un jour sans m'entendre la réciter à moins deux fois. Il n'y a pas de problème avec la cupidité en soi, au contraire… Le problème avec la cupidité commence quand il n'y a pas d'identité d'intérêts, pas de transparence et pas de contrôle. La société de gestion a besoin de résister aux tentations et d'être au quotidien dans une auto-guerre entre l'envie de rendre un bon service à l'investisseur et l'envie de gagner de l'argent ici et maintenant. Il doit résister à des tentations sans fin pour profiter de l'incompréhension/contrôle/distance de nos investisseurs.
   Quel intérêt pensez-vous gagner avec le temps?
   La nôtre ou la société de gestion?
   Exemple d'intérêts conflictuels: En tant qu'investisseur, vous souhaitez garder le locataire le plus longtemps possible dans la propriété, afin que la propriété ne reste pas vide, vous n'avez pas à dépenser d'argent pour la peinture et les réparations, vous n'avez pas à payer pour le remplacement un locataire, etc.
   La société de gestion, quant à elle, perd des milliers de dollars, qu'elle devra débourser si elle change de locataire et devra préparer à nouveau la maison à louer (peinture/tapis/sols, etc.).
   Dans le cas qui m'est arrivé personnellement avec une propriété appartenant à ma mère, une nouvelle construction que nous lui avons achetée pour sa retraite dans un excellent quartier avec une population de qualité. Suite au comportement négligent d'une société de gestion (manque d'attention, de temps, d'attention et de collecte d'erreurs) nous nous sommes retrouvés avec un locataire capricieux qui n'a pas payé pendant près de huit mois. On a payé 1000$ pour la vente aux enchères, un peu cher mais un peu d'argent, au moins on a réussi à faire sortir la dame au final.
   Heureux et satisfait de demander des photos de la propriété à la société de gestion, d'obtenir les photos, walla la propriété est dans un état beaucoup moins mauvais que prévu. Besoin d'une peinture légère dans certaines chambres, d'un tapis à nettoyer et c'est tout. ומת Cependant, la facture que ma mère a reçue de la société de gestion est d'environ 3500 $. J'ai dit merci mais non merci, j'ai contacté un bricoleur local pour lequel j'ai reçu une recommandation et il m'a proposé de faire le travail pour 1200 $, matériaux compris. Prix ​​juste pour toutes les parties.
   devinez quoi? La société de gestion n'a pas accepté de lui donner les clés pour effectuer les travaux, affirmant que son assurance ne couvrait pas les professionnels extérieurs. Je ne dis pas que la société de gestion ne mérite pas de faire des bénéfices, mais encore une fois les Gordiens ont gagné la guerre et je suis sûr que la plupart de ses investisseurs ne vérifient même pas ou ne se disputent pas. Comme vous le comprenez, la société de gestion ne gère plus la propriété.
   J'ai d'innombrables autres histoires et exemples similaires mais il me semble que vous avez compris l'idée.
   Quand les sociétés de gestion travaillent-elles?
   Prêt à vérifier à l'intérieur ? ????
   c'est simple…
   Quand ils profitent d'ailleurs!
   Une société de gestion n'est pas une entreprise aussi rentable que tout le monde le pense, certainement lorsqu'il s'agit d'une entreprise avec moins de 200 à 250 actifs gérés. Je connais beaucoup d'entreprises de partout aux États-Unis, et ce qu'elles ont en commun, c'est que la société de gestion n'est qu'un service pour elles et non leur activité principale.
   Ils fournissent le service aux investisseurs qui leur achètent des propriétés, et leur permettent de gagner une belle commission sur l'achat (égale à un bénéfice d'années d'un client dans une société de gestion). Ils bénéficient de la rénovation que vous aurez à faire après l'achat de la maison, et vous voudrez l'améliorer afin de la mettre en location (autre profit de quelques bonnes années). Ils seront très heureux si vous achetez plus de maisons ou si vous recommandez et amenez avec vous plus d'investisseurs (un autre profit de quelques bonnes années).
   Je suis sûr qu'il y a des investisseurs qui travaillent avec une société de gestion «régulière» et qui sont très satisfaits du service. Je suis sûr qu'il y a des exceptions, mais le conflit d'intérêts ne fait que crier au ciel et ne peut être ignoré. Je le répète, il y a les justes!
   Mais au moins, je suis dans mon caractère d'investisseur, il m'est très difficile de faire confiance à une personne à l'autre bout du monde pour battre sa nature et penser à moi avant de penser à lui-même, et tout cela chaque matin à nouveau.
   De peur que vous ne me compreniez mal, je ne recommande à personne de gérer ses propres actifs.
   La gestion d'actifs est un métier pour tout et certains diront que c'est un art. Surtout si nous travaillons sur des marchés locatifs caractérisés par des rendements élevés, mais aussi dans une population de gestion un peu plus difficile (Cleveland).
   Je n'ai aucun doute que la grande majorité des investisseurs n'ont pas les outils / la capacité / l'envie / le temps de gérer la propriété de manière autonome sur une télécommande. Au-delà de cela, je pense que ce serait une étape assez stupide de le faire si vous n'êtes pas vraiment expérimenté.
   Donc que fais-tu? Article suivant sur la façon de neutraliser la dépendance à la société de gestion et d'améliorer nos performances de 30% à 50%.