Bonjour les amis, consultation facile avec le forum. Suite à l'insight que j'ai fait pour MultiPharmy, je suis actuellement ...

Bonjour les amis
Consultation facile avec le forum.
Suite à l'inspection que j'ai effectuée pour Multi-Family, je suis actuellement dans la période d'inspection où je peux renoncer à la transaction - j'ai conclu le contrat après avoir retiré 30 XNUMX $ du prix demandé avec la condition dans la transaction que j'achète la propriété telle qu'elle est, mais bien sûr, selon les résultats, je suis intéressé à améliorer les positions.
Tout d'abord, quand j'ai commencé à cligner des yeux avec les vendeurs à propos de l'affaire après l'inspection qui a été faite, j'ai vraiment le sentiment qu'ils veulent vendre et c'est déjà bien. Vous avez déjà évoqué dans le post précédent les nombreux atouts du bien, qui sont principalement son excellent emplacement, mais aussi un nouveau système électrique, un système de chauffage qui a été changé au gaz et une nouvelle chaudière, et les locataires qui paient tous les frais de chauffage .
Ce que j'essaie de faire en ce moment est l'un des deux:
1. Baisser considérablement le prix de la propriété conformément aux conclusions - ici, je suis sûr que je ne vous ai pas révélé l'Amérique
2. Je pense qu'il pourrait y avoir une ouverture intéressante dans cette transaction pour un prêt propriétaire - selon les rapports de loyers du propriétaire, son paiement hypothécaire mensuel est d'environ 500 $ par mois, soit environ 1000 1000 $ de plus que le paiement que je paierai en raison du fait qu'il est propriétaire de la propriété depuis de nombreuses années, il a acheté la même chose à bas prix et les taux d'intérêt qu'il a reçus à l'époque auraient pu être inférieurs. Je ne sais pas combien il lui reste à payer sur l'hypothèque, mais en ce qui me concerne, ça pourrait être intéressant pour moi qu'il reste avec son hypothèque et que je la lui paie tous les mois + débit. En ce qui le concerne, je n'ai pas le mal de tête de gérer la propriété, et en ce qui me concerne, j'ai économisé environ XNUMX XNUMX $ par mois en trésorerie.
Qu'est-ce que tu penses? Je sais qu'il y a des experts sur le sujet ici
Réponse du courtier après avoir envoyé les résultats du test :
Lior, quels sont les domaines qui vous préoccupent le plus ?
Vous devez vous concentrer sur l’obtention d’informations appropriées concernant les options de recours et les prix de ces articles. Les inspecteurs ne sont généralement pas des entrepreneurs ni ne possèdent d’entreprises de construction et, par conséquent, n’ont pas vraiment d’options de recours ni de tarification. Leur objectif est de signaler tout ce qu’ils voient pour les couvrir de toute responsabilité future.
D'après ce que vous avez énuméré, je vois 4 domaines de préoccupation:
1. Toit – Vous recevrez demain une estimation d’un couvreur. J'espère que ce n'est pas celui qui vous a proposé un prix de 35,000 XNUMX $.
2. Preuve d'un incendie antérieur - J'ai entendu l'inspecteur signaler une carbonisation et un incendie antérieur, et il recommande que vous fassiez une évaluation plus approfondie.
Concernant cet incendie, je noterai qu'il y a eu des inspections récentes par le prévôt des incendies et des certificats d'occupation, si des dommages d'incendie antérieurs n'étaient pas réparés selon le prévôt des incendies et le service du bâtiment, les unités n'auraient pas de certificat d'occupation. Vous pouvez appeler la ville de Meriden et demander au service d'incendie ou au commissaire des incendies de vous envoyer tout rapport ou infraction.
3. Insectes destructeurs de bois – vous pouvez demander à un exterminateur d’examiner cela
4. Ingénieur en structure – poutres au sous-sol – veuillez nous faire savoir si vous coordonnez un ingénieur pour évaluer cela.
C'est la réponse que j'ai renvoyée -
Bonjour,
J'ai consulté mon groupe d'investissement sur la base des vidéos d'inspection. En ce qui concerne le toit demain, nous aurons une estimation exacte de 2 couvreurs que j'ai envoyés et nous en saurons plus.
Pour ce qui est de garder le toit, vous avez raison, c'est ce que le Premier ministre a mentionné à savoir que je peux peut-être le payer dans quelques mois en utilisant n'importe quel flux de trésorerie positif, mais honnêtement, je ne vois pas de flux de trésorerie positif avec cette propriété car l'entretien sera très élevé et l'état des locataires. Le PM a été très utile et informatif au téléphone.
Le problème est que maintenant un locataire est sorti, donc tout flux de trésorerie supplémentaire qui aurait pu se trouver dans cette propriété a disparu. Je n'en ai pas été informé avant de faire l'inspection. On m'a dit qu'il était entièrement loué. Cela signifie que je perdrai de l'argent tous les mois jusqu'à ce que cette unité soit prête, et l'unité devra être mise à jour pour accueillir un locataire - en particulier pour réparer le plancher à bascule. De plus, je ne savais pas que les locataires avaient des contrats au mois - j'avais l'impression qu'ils avaient des baux à long terme - ce qui me rend plus à l'aise avec les flux de trésorerie. Certains locataires ne sont là que pour quelques mois. La banque préfère généralement les baux à long terme.
Je n'ai aucun historique de travaux d'entretien qui ont été effectués sur cette propriété.
Je n'ai pas d'historique d'expulsion.
N'ayez pas d'étendues comme le déneigement.
Le revenu annuel global déclaré inclut-il également le dépôt ?
En ce qui concerne WDO et l'état structurel - je vais essayer de planifier mais je veux m'assurer que je ne vais pas perdre mon acompte, c'est pourquoi je voulais
Sur la base du rapport, cette propriété ressemble à un gouffre financier avec une quantité infinie d'étendues et il est clairement démontré que chaque partie de celle-ci a été négligée et que les correctifs qui ont été apportés ont été apportés sous forme de correctifs. Le propriétaire essaie de le vendre au prix fort. Lorsque j'ai signé l'accord, je n'ai pas été divulgué sur un nouveau toit qui est nécessaire, un revêtement cassé, des dommages structurels, un nouveau toit, des problèmes avec le sol qui est cassé, des bains qui ont des couloirs et des fuites, des prises électriques, des lumières, des détecteurs d'incendie etc. qui ne sont pas à leur place, une allée en fin de vie, des escaliers cassés qui ont été déplacés par la terre, des fils sous tension qui courent autour de la propriété et la liste s'allonge encore et encore.
Cette propriété serait un énorme casse-tête avec des correctifs sans fin. Il a besoin d'un chiffre d'affaires complet.
Je crois que chaque propriété a son prix, mais ce n'est sûrement pas le prix dans le contrat basé sur l'état inattendu actuel.
Le paiement hypothécaire mensuel actuel sur cette propriété est d'environ 500 $, mais le mien sera d'au moins 1000 XNUMX $ de plus. À part cela, le vendeur l'a géré lui-même - je devrai embaucher un gestionnaire immobilier, donc tout cela affecte mon flux de trésorerie par rapport au sien.
L'une des seules autres solutions que je puisse voir avec cette propriété, à part baisser considérablement le prix ou que le propriétaire répare les principaux éléments du billet, est que le vendeur conserve son hypothèque et me la vende avec le financement du propriétaire afin que je le paie. l'hypothèque pendant qu'il maintient son hypothèque.
Il aura toujours le flux de trésorerie mais pas le mal de tête de gérer cette propriété et j'économiserai de l'argent sur mon financement afin que cela puisse être une situation gagnant-gagnant.
Je suis heureux de parler demain vers 10h30
Merci à tous et bonne nuit
Je suis intrigué par la question du sous-sol et des fondations, malgré les résultats de l'inspection, est-ce que la recommandation est d'acheter une telle propriété ?
Salut Lior, il semble qu'il y ait ici un certain nombre de choses différentes de ce qu'on vous a dit. Si c'est un locataire qui part, des locataires sans contrat à long terme, etc. Donc pour moi, cela allume un feu rouge en termes d'autres données qui vous sont fournies par les vendeurs.
Autre chose, il semble qu'il y ait pas mal de problèmes ici qui sont trop ouverts pour conclure un accord en toute sécurité. Un toit (35,000 XNUMX $ ??? Quelle est sa taille ?), des vestiges d'un incendie qui s'est peut-être produit ou non (rien n'a été écrit à ce sujet dans SD ?) et un problème de fondation, qui peut parfois être insoluble.
Il semble que vous ayez beaucoup investi dans les différents tests, donc si vous pensez que l'affaire en vaut la peine, la première chose à faire est de prolonger la période de test et de reporter la date d'exécution du contrat. Je reconsidérerais l'opportunité de conclure un tel accord.
Chéquier
En termes de contrat, il y a une question importante ici, et c'est... Avez-vous convenu que vous achetez la maison "TEL QUEL" parce qu'alors il n'y a rien à dire, le vendeur peut dire que vous pouvez inspecter autant comme vous voulez, c'est comme ça que je vends la maison, je veux acheter, je ne veux pas vendre la réglementation. Concernant l'hypothèque, c'est tout à fait possible, ça s'appelle Wrap Around Mortgage, et si vous contractez une hypothèque auprès de la banque, il faut qu'il accepte d'être en deuxième place - ce n'est pas certain qu'il acceptera. C'est toujours bon de rappeler que " le propriétaire du siècle a l'opinion", c'est vous qui avez l'argent - je pense que vous avez l'avantage. Vous êtes son "sauveur", et en ce qui concerne le flux de trésorerie, c'est ce que vous décidez si c'est assez bon pour vous. Et encore une chose à propos des locataires - je ne pense pas que ce soit très important s'il y a un bail, croyez-moi, ceux qui ne veulent pas rester car les locataires feraient mieux de les laisser partir sans entrer dans des conflits juridiques, pourquoi ? Dès que vous avez dit le mot avocat - préparez un pinx
Lior, intéressant à savoir. Les dégâts du feu dans une partie du toit ?
Les amis, ça devrait être très simple 🙂
1. Combien achetez-vous ou quel est le vendeur demandé ?
2. Quels sont les frais de rénovation si vous corrigez les défauts (ajoutez à cela les réparations dans les appartements après changement de locataires)
3. De l'ARV de la propriété
4. Quel est le loyer mensuel de la propriété et quel est le loyer accepté dans la région ? (peut-être que le loyer peut être augmenté)
Une fois que vous avez toutes ces données, soustrayez toutes vos dépenses y compris l'hypothèque et vérifiez si vous avez CASH FLOW
Sans ces données, il est un peu difficile de dire si l'affaire est bonne ou non. Même pour faire un FINANCEMENT PROPRIÉTAIRE, vous devez savoir si à la fin vous aurez un FLUX DE TRÉSORERIE d'un type ou d'un autre.
Salut Lior
Je pense qu'il y a plusieurs points ici:
1. Lorsque vous contracterez son hypothèque et générerez un flux pour lui, vous restera-t-il un montant important pour la trésorerie ?
2. Est-il possible de combiner les deux solutions ? À la fois baisser le prix (jusqu'à un certain niveau) et financer le propriétaire ?
3. Quel est le solde hypothécaire du vendeur ? (en termes de délai et de solde de remboursement). Envisagez-vous de refinancer ou de vendre dans quelques années, vous devrez résoudre ce problème.
4. Je suis principalement gêné par le fait que les locataires louent au mois (il faut voir comment ils sont transférés vers un contrat plus long qui donnera une tranquillité d'esprit au moins dans le cadre du flux)
On dirait qu'il y a un potentiel pour un accord.
Beaucoup de succès
La réponse de mon fils :
J'ai accidentellement posté ceci sur mon fil Facebook. Oops