Bonne semaine !! Besoin d'aide, j'ai eu une longue discussion avec un partenaire américain sur l'acceptation ...

Date de publication originale sur le forum immobilier des États-Unis sur Facebook:
2019-01-27T08:15:56+0000
Bonne semaine !!
Besoin d'aide
J'ai eu une longue discussion avec un partenaire américain sur l'obtention d'un financement pour un projet multi-familial.
Il affirme que chaque transaction avec financement doit avoir une garantie personnelle - avec un crédit élevé, une éthique de paiement, un salaire, etc.
Je soutiens (d'après ce que j'ai lu et entendu au cours de l'année écoulée) que dans le financement d'un multi-projet, il est important que le développeur présente un CV, mais le financement peut être approprié en fonction des flux de trésorerie et du potentiel et pas seulement de la personne (d'ailleurs, la plupart d'entre nous, les entrepreneurs, n'ont pas de crédit, de salaire, etc.). Obtenez du financement.
C'est ça?
Qui a raison et comment cela se produit-il?
Ceci est vraiment important pour se lancer dans un grand projet.
Lien vers le message d'origine sur le forum immobilier des États-Unis sur Facebook - fonctionne sur un ordinateur de bureau:
http://bit.ly/2Ih3UnI
Les réponses originales au message peuvent être lues au bas de la page du message en cours sur le site ou dans le lien vers un message sur Facebook. Vous êtes bien sûr invité à participer à la discussion.
C'est le deuxième prêt dont j'ai parlé
Hé
Cela dépend beaucoup de la banque, il existe un prêt sans recours où vous ne demanderez rien sauf probablement un bon crédit et baserez le prêt sur le flux de trésorerie mais les taux d’intérêt seront de 7 pour cent et au nord du marché aujourd’hui et vous avez un prêt complet où vous devez tout montrer, impôts, revenus, bons crédits Là où les taux d’intérêt seront dans le 5 pour cent par marché aujourd’hui, ils voudront généralement avoir de l’expérience pour tout type de prêt ici, mais j’ai dû parler à une banque qui était disposée à le régler en fonction de la trésorerie et d’un bon crédit.
Et au fait, votre partenaire américain a raison! Surtout que vous êtes au début de la route.
Bonjour Alon,
Je suis un courtier hypothécaire agréé à Washington, en Oregon, en Californie et au Texas. Dans ces pays, je peux aider les résidents légaux des États-Unis avec des prêts traditionnels (résidentiels ou d'investissement) basés sur des notes de crédit et de revenu. Il contient également des chemins qui permettent une documentation alternative du revenu d'un travail indépendant, par exemple avec 12-24 nouvelles pages de compte bancaire (personnel ou professionnel).
Les investisseurs ont également des avenues mixtes basées sur la combinaison de notations de crédit personnelles avec des paramètres de transaction spécifiques.
En outre, je travaille actuellement sur le développement de voies de crédit aux entreprises, qui ne tiennent guère compte des coordonnées de l'investisseur - même dans les pays où je ne suis pas agréé pour les prêts conventionnels.
Il est important de comprendre que les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt, sont dérivées du niveau de risque pris par le prêteur. Cela signifie que, alternativement, les itinéraires alternatifs se font au prix d'un ou plusieurs des éléments suivants:
1. Taux d'intérêt plus élevés
2. Taux de financement inférieur (mise de fonds plus élevée)
3. Prêt à court terme (au lieu de 30 à 40 ans, 15, 10, 5 ans avec ou sans "ballon", 6 à 24 mois pour les substituts d'argent "dur", 1 à 6 mois pour l'argent "dur")
4. Coûts de clôture plus élevés.
Si vous avez un projet spécifique, je serais ravi de l'entendre et de voir si j'ai une solution appropriée.
Chaque prêt vient à la fin pour le souscripteur qui examine les données et décide des conditions.
L’un des paramètres les plus importants est ce qui arrivera à l’investisseur en cas d’échec de la transaction. La perte de crédit pour un Américain est critique, elle peut mettre fin à sa vie ! Même si le prêt est sans recours, le crédit du débiteur sera quand même dégradé, c'est donc le levier le plus puissant des banques ! Les banques n’ont aucune envie de saisir des actifs, elles préfèrent donc recourir au crédit.
Dans le cas d'investisseurs étrangers qui n'ont pas de crédit, la banque recherchera d'autres options de levier sur l'investisseur. Plus la banque voit d’actifs, plus il y aura d’activité et plus de revenus seront nécessaires.
Il y a telle et telle chose…
Dépend de toutes sortes de facteurs… Propriété… Portée…
Ce que j’ai appris jusqu’à présent de la correspondance avec les prêteurs et les courtiers en vue d’une grande transaction multiple: Certains prêteurs prêtent sur la base de l’expérience antérieure de l’entrepreneur et principalement sur la base de l’examen de la propriété. Ils annoncent au début du processus que le pourcentage de financement dépend de la propriété elle-même. Les taux d’intérêt que j’ai rencontrés se situent dans la plage% 5.5-5.3, c’est peut-être aussi un peu plus bas. Encore une fois, en fonction de la transaction.
Salut Alon. Fort de votre expérience, vous avez tous les deux raison. Il est certainement important pour une banque d'avoir un excellent emprunteur avec un revenu élevé et un historique sans faille des paiements et du crédit et des dizaines d'autres tests comme je l'ai présenté dans ma conférence que vous êtes invités à regarder et cette personne est celle qui garantit personnellement le prêt et est celle que la banque suivra. Dans le cas d'un prêt avec recours inférieur à 5 million de dollars. Les prêts sans recours ont également des règles Bad Boy Carve qui suivent le promoteur dans certains cas, par exemple en cas de négligence envers la propriété. Au-delà, la banque examine le dossier managérial et le portefeuille d'actifs de la même entité américaine. C'est d'ailleurs exactement le service que je donne entre autres aux investisseurs qui achètent une multi-famille avec moi. Après tout, vous avez raison, par rapport aux prêts résidentiels où vous vérifiez si l'emprunteur peut personnellement payer l'hypothèque à partir de son salaire, les propriétés commerciales de 30 unités ou plus vérifient la propriété elle-même en termes d'état de propriété et de flux de trésorerie et chaque banque a des critères différents - par exemple, le flux de trésorerie sera d'au moins XNUMX% au-dessus de tout Dépenser pour qu'il y ait un espace de sécurité à gauche - vous avez donc raison aussi - est une combinaison des deux. Je travaille sur tout cela en détail dans une conférence que j'ai donnée dans le cadre du forum Multi-Family - vous pouvez remplir ce formulaire et il vous sera renvoyé: https://info.www.forumnadlanusa.com/multi. Bonne chance!
Chaque prêteur travaille différemment, savent-ils travailler avec des entrepreneurs non américains? Pas tout le monde sait ..
Avez-vous entendu parler de la crise des subprimes? Les banques accordaient des prêts à tout le monde. Il n'y a rien de tel aujourd'hui…
Je suis un résident des États-Unis, je vis actuellement dans le pays avec d'excellentes taxes sur le crédit et de l'argent liquide pour collaborer avec vous.
Aux États-Unis, le financement a trois voies principales
1 . Appelé doc complet C'est le canal conventionnel où les emprunteurs viennent avec un crédit et des taxes soignés qui montrent une option de remboursement ici Vous pouvez obtenir un financement de n'importe quelle banque
2. Déclaré. Il s'agit d'une deuxième avenue qui est une personne qui n'a pas de part dans l'équation ou les impôts et qui crédite ici le prêt est plus rigide et avec des taux de financement inférieurs à des taux d'intérêt légèrement plus élevés que le marché
3. Prêts en argent dur Il s'agit d'un canal de prêt privé - ici, un investisseur privé choisit de vous prêter ainsi que des taux d'intérêt beaucoup plus élevés, mais ici l'investisseur choisit en fonction de ce qu'il prête habituellement si vous achetez le
Le terrain et l'investisseur ne vous donneront du financement pour la phase de construction qu'après avoir terminé les sections pour éviter les risques